Как продать квартиру, купленную под материнский капитал: особенности и правила

Материнский капитал дал многим гражданам шанс улучшить жилищные условия. Согласно статистическим данным, 90% участников программы тратят средства на приобретение квартиры или дома. Однако иногда возникают ситуации, при которых семейству требуется поменять место жительства. Возникают вопросы о том, как осуществляется продажа квартиры с материнским капиталом. Рассмотрим нюансы продажи жилья в  2019-2020 году, купленного за счет маткапитала.

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала

Чтобы разобраться, как происходит продажа дома за материнский капитал, нужно вникнуть всего в два пункта законодательства.

А именно:

• Федеральным законом № 256 утверждена программа «Материнский капитал». В этом документе, в частности, говорится о выделении долей несовершеннолетним в квартире (доме), приобретенной с участием бюджетных средств. Размер площади на каждого ребенка должен определяться письменным, нотариально заверенным, обязательством между взрослыми членами семьи.

• В статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК) изложен механизм проведения сделок с имуществом несовершеннолетних. Он сводится к тому, что таковые не могут быть проведены без согласия органов опеки и попечительства (ООиП).

Продажа жилого помещения, приобретенного с участием материнского капитала (МК), возможна. Для ее осуществления следует выполнить ряд условий, определенных законодательством.

Варианты продажи

В силу условий использования МК вопрос реализации имущества делится на два варианта. Каждый имеет свои нюансы:

1. Продажа жилья без обременения.
2. Реализация квартиры, обремененной ипотечным кредитом.

2. ООиП обязаны отслеживать соблюдение прав несовершеннолетних. Это их прямая функция. Когда семейство пользуется бюджетными средствами, оно попадает под пристальное внимание этого госоргана. Таким образом, необходимо получить его разрешение на сделку.
3. Опека потребует доказательств того, что детские права не будут нарушены. Родителям (опекунам) придется доказать, что каждому ребенку будет предоставлено имущественное право в ином жилье и что такая сделка выгодна ребенку.
4. Причем не допускается уменьшение площади в доле несовершеннолетних либо допускается в исключительных случаях (например необходимость оплаты дорогостоящего лечения).
5. Продажу кредитного жилья необходимо согласовывать еще с банковской организацией.

Варианты отчуждения квартиры или дома

Специалисты рекомендуют использовать такие сделки, не нарушающие прав несовершеннолетних:

1. Единомоментное проведение двух сделок: по реализации одного жилого помещения и приобретению другого взамен.
2. Обмен квартир.

Как получить согласие органов опеки и попечительства

Согласно указанному выше закону, ООиП обязаны проследить, чтобы в квартире были выделены доли детям. Сделать это обязаны родители (опекуны) в течение полугода после снятия обременения с жилья. Процессуально это можно сделать двумя способами:

1. Вписать несовершеннолетних в договор купли-продажи при регистрации прав.
2. Составить соглашение или договор дарения между взрослыми членами семейства и заверить его нотариально. Чаще всего такой договор необходимо будет заверить нотариально. Так же его нужно будет зарегистрировать в регистрационной палате.

Специалисты ООиП в силу обязанностей обязаны проверить сделку. Они контролируют:

• чтобы имущественные доли детей не нарушались (им предоставили иное жилье);
• чтобы условия проживания несовершеннолетних не были ухудшены (в новой квартире размер площади на человека должен быть не менее или в пределах санитарной нормы).

Получаем два условия, при которых возможна сделка по продаже квартиры с участием МК:

• условия проживания семьи как минимум остаются прежними, доли детей не изменяются;
• ООиП оформляет письменное разрешение на реализацию жилья.

Необходимые документы

В ООиП следует идти с таким набором документов:

1. заявление о выдаче распоряжения (пишется на месте, подписывают все совершеннолетние члены семьи и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет);
2. удостоверения личностей всех членов семейства, копии и оригиналы:
   • паспортов;
   • свидетельств детей до 14 лет о рождении;
3. предварительные договора на приобретение новой недвижимости;
4. правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
5. выписки из домовой книги на приобретаемое имущество и на продаваемое;
6. договора основания (на основании чего приобретали продаваемое имущество).

Нюансы сроков

На рассмотрение документов ООиП дается 15 дней с момента подачи документов:

1. За этот период специалисты обязаны определить, нет ли в планируемой сделке признаков нарушения интересов несовершеннолетних. В результате на руки заявителю выдается предварительное разрешение.
2. Разрешение, как правило, не имеет срока действия, т.к. выдается под конкретную операцию с определенной в ней недвижимостью.
3. Орган опеки потребует предоставить копии договоров об отчуждении имущества. Так действовать их обязывает письмо Минобразования № 09-М.

Тонкости продажи квартиры

В законодательных актах нет запрета на совершение такой сделки. Однако каждый шаг владельца будет контролироваться опекой.

А это означает, что следует соблюдать все процессуальные тонкости. К ним относятся такие:

1. Обязательное выделение в продаваемом помещении долей детям.
2. Если квартира оформлена на одного из супругов, второй обязан дать разрешение на продажу, которое заверяется нотариально в обязательном порядке либо выступить вторым собственником в договоре отчуждения недвижимости и поставить подпись согласия на отчуждение.
3. Выделение долей в новом жилье также оформляется соглашением.

Способы отчуждения имущества, приобретенного с использованием МК

Несмотря на строгость законодательства, существует несколько вариантов совершения сделок с жильем с участием МК:

1. Детям сразу же выделяются равнозначные доля в ином жилье:
   • это происходит, когда сделки проводятся единовременно, то есть в один и тот же день квартира продается и тут же приобретается иная;
   • при привлечении заемного капитала требуется оформить нотариальное соглашение о выделении доли в приопре несовершеннолетним.
2. Детям выделяется денежная компенсация вместо доли в квартире, размер которой не менее их части стоимости проданной собственности. В ООиП необходимо предоставить:
   • заявление;
   • справку, содержащую сведения о стоимости доли;

После получения распоряжение от ООиП, в банке оформляется счет на имя несовершеннолетнего (простой или накопительный). Ребенок распорядится деньгами, когда ему исполнится 18 лет.

Разрешено предоставить документы о выделении детям долей в иной квартире, принадлежащей семейству. Например, в жилище бабушки с одной из сторон. При этом площадь в новом помещении не может быть меньше, чем в продаваемом. Иногда допускает уменьшение долей детей. Это возможно, если:

• выдел проводится на основании размера площади;
• имеется существенная разница в цене на квадратные метры в регионах расположения старой и новой квартир.

Порядок действий

При реализации необремененной квартиры следует поступать следующим образом:

1. Найти покупателя. Заключить с ним предварительный договор.
2. Подыскать новое жилье либо договориться с родственниками о выделении площадей детям (иной вариант). При этом необходимо учесть, что доли детей не могут быть менее, чем в продаваемом жилье.
3. Передать документы в ООиП. Дождаться разрешительного документа.
4. Оформить сделки нотариально.
5. Зарегистрировать новое помещение в Росреестре.
6. Предоставить документы в ООиП.

Продажа обремененной залогом квартиры

От предыдущей такая сделка отличается тем, что ее требуется согласовать с банком. Схема продажи может быть такой:

1. Деньги покупателя зачисляются в счет погашения ипотеки продавца.
2. Продавец снимает обременение с объекта недвижимости.
3. Квартиру переоформляют на нового владельца.

Либо возможен другой вариант:

1. Продавец согласовывает с банком отчуждение объекта недвижимости, банк выдает письменное согласие на сделку.
2. Покупатель заключает новый кредитный договор с банком и квартиру переоформляют на покупателя.
3. Покупатель заключает с банком соглашение об изменении условий закладной и ипотеку теперь платит он.

Для такой схемы банк-кредитор продавца должен одобрить кредит покупателю на сумму оставшейся задолженности продавца перед банком.

Как продать без выделения долей несовершеннолетним

Бывают ситуации, когда родители не имеют возможности сразу оформить доли на несовершеннолетних. В исключительных случаях допускается задержка в этом вопросе на полгода. Однако взрослые члены семейства обязаны взять на себя обязательство.

1. Обязательство оформляется с участием нотариуса.
2. В ее тексте прописывается обязанность в течение шести месяцев наделить детей и остальных членов семьи долями в квартире (доме).

Такое обязательство нужно будет предоставить в ООиП при покупке недвижимости без выдела долей детям и одновременной продажей недвижимости, где были детские доли.

Можно ли продать дом с участием МК

Все вышеописанные правила и тонкости в равной степени относятся к любому жилью, собственниками частей которого являются несовершеннолетние.

Они действуют, если дом с участием МК:

• был приобретен;
• построен;
• реконструирован.

В любом случае требуется получить разрешение ООиП. А это возможно, если имущественные интересы детей будут соблюдены.

Риски покупателей жилья с участием семейного капитала

Приобретая квартиру на вторичном рынке, человек рискует деньгами и собственностью. Дело в том, что сделка с жильем, приобретенным за материнские средства, может быть аннулирована судом. Это происходит, когда сделка не одобрена ООиП. Причем не всегда продавец действует из мошеннических соображений. Его поступок может быть продиктован элементарной безграмотностью.

Защитить себя покупатель может. Для этого следует:

• поинтересоваться у продавца, участвовали ли бюджетные средства в покупке недвижимости;
• если этот человек воспользовался МК, то необходимо выяснить, достигли ли его дети совершеннолетия;

Также для обеспечения безопасности сделки, ее можно провести с участием нотариуса. Поскольку нотариус обязан проверить законность сделки и в случае несоответствия ее законодательств, отказать в совершении.

Недвижимость, приобретенная без использования МК, не приводит к таким хлопотам.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Подписывайтесь на наши обновления!