Как гарантированно передать квартиру без дарения и завещания

Как гарантированно передать квартиру без дарения и завещания

Желая оставить в подарок недвижимость, многие граждане выбирают между двумя вариантами: подарить или продать. Ещё есть вариант – передача недвижимости по наследству. Это очень “долгий” вариант, поскольку придётся дождаться, когда завещатель уйдет в мир иной, и после этого в течение шести месяцев нужно оформить наследство.

Когда собственник оформляет дарственную, недвижимость плавно переходит в руки нового владельца сразу же после оформления сделки. При оформлении договора дарения платится госпошлина в размере 1000 руб. Поэтому если выбирать между договором дарения и завещанием, подарить оказывается выгоднее.

Альтернативный законный вариант

Среди всех возможных случаев передачи права на недвижимость существует ещё один – это рента. Своеобразная возможность “выкупить” квартиру небольшими частями в течение длительного срока. В договоре ренты прописываются пункты, согласно которым новый собственник должен выплачивать ежемесячную сумму с переходом недвижимости полностью в его распоряжение после уплаты полной суммы по договору. Пока идут выплаты по ренте, новый владелец выполняет все пункты договора. В него можно включить, например, уход за владельцем квартиры. Договор ренты при желании можно отменить, чего не сделаешь с договором дарения (его получится отозвать только при наличии веских оснований – например, угрозы жизни со стороны правопреемника).

При оформлении договора ренты владелец более всего защищен, потому что он может менять условия и переигрывать ситуацию в свою пользу. 

Важно! Когда вы дарите недвижимость, эта сделка является безвозмездной. И в этом случае вы не можете требовать выполнения каких-либо обязательств. Оформлять договор дарения можно тогда, когда вы уверены в том, что человек, который получил вашу недвижимость, останется добросовестным. Например, бывают такие ситуации, что родители дарят квартиру ребёнку, а он выгоняет их на улицу. Невзирая на бессовестный поступок, все вроде бы законно. Поэтому, собираясь подарить кому-либо недвижимость, обязательно 100 раз подумайте, насколько это актуально для вас.

Часто одинокие старики подписывают дарственную тем, кто за ними ухаживает. Однако в этом есть риск, потому что доверять обещаниям о пожизненном содержании очень опасно. Нередки случаи, когда пенсионер дарит квартиру людям, которые обещали за ним ухаживать, а сами недобросовестно себя ведут и не оказывают никакой помощи.

Для сведения рисков к минимуму нужно удостоверять договор нотариально. Во-первых, нотариус составит документ без ошибок, а во-вторых, объяснит риски, с которыми сопряжено заключение договора. Главное, чтобы стороны не были подвержены заблуждению.

В каких случаях можно отменить договор дарения

Как правило, договор дарения является неоспоримым, но всё-таки  существуют случаи, когда можно отменить дарственную:

  1. Это можно сделать в случае, если человек, получивший в дар недвижимость, совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи. 
  2. Также возможно обнуление дарственной, если даритель переживет одаряемого. 
  3. Договор аннулируется автоматически, если одаряемый безответственно относится к подаренным вещам, представляя угрозу их безвозвратной утраты. Это может касаться предметов искусства.

Желая передать по ренте свою квартиру, сначала удостоверьтесь, что она вам принадлежит по праву собственности. Это можно проверить в Росреестре. Собственник должен быть единственным владельцем недвижимости.

Одним из главных вопросов по передаче прав собственности на недвижимость является возможность проживания с предыдущим владельцем в этом жилье. При договоре дарения бывший владелец квартиры теряет право проживать в ней. Если вы хотите подарить свою недвижимость, но остаться в ней проживать, укажите этот пункт в договоре дарения.

Однако, как показывает практика, получив на руки документы о праве собственности, никто уже не думает об ответственности, и зачастую ненужных родственников выставляют за дверь. При договоре ренты таких рисков не возникает. Владелец квартиры прописывает все требования в договоре, и в то время, пока новый владелец расплачивается частями за недвижимость, он живет спокойно и даже может менять условия договора. Самым незащищенным здесь является именно новый будущий владелец жилья. 

Вопрос налогообложения при передаче прав на квартиру

Многих интересует вопрос налогообложение при дарении квартиры близким родственником. По дарственной близким родственникам квартира не облагается налогом так же, как и при завещании квартиры. При оформлении дарственной дальние родственники должны заплатить 13% налога на доход физических лиц.

Часто договор ренты является единственным выходом, когда не хочется дожидаться озвучивания завещания. Во избежание споров между родственниками, а также при неполной уверенности в добросовестности получателя при оформлении дарственной, договор ренты может обезопасить владельцев недвижимости на всех этапах оформления сделки. 

Договор пожизненного содержания

Договор ренты другими словами называют договором пожизненного содержания. Договор ренты может стать выходом для пенсионеров в сложившейся трудной материальной ситуации. В народе известны такие случаи, когда пожилой пенсионер отписывает квартиру незнакомым людям в обмен на пожизненное содержание. Здесь всё просто. Пока человек жив, ему выплачивается какая-то сумма денег в месяц. Когда его не станет, недвижимость переходит в собственность новому владельцу. При этом при жизни прежнего владельца новые владельцы также могут проживать в этом жилье, если это предусмотрено договором.

Ежемесячной платы за ренту может хватать пенсионерам на некоторые дополнительные покупки, на оплату коммунальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением для пенсионера является самым безопасным. Он гарантирует то, что за ним будут присматривать, и в случае чего, смогут оказать помощь. Согласно законодательству, владельцем недвижимости, которую передают, может быть только физлицо, а получателем по договору ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Положительные стороны договора ренты 

Пока действует этот договор, плательщик ренты не имеет права выполнять какие-то манипуляции с недвижимостью: зарегистрировать кого-либо там, продавать, сдавать под залог и пр. Чтобы отчуждать недвижимость, плательщик ренты обязан получить разрешение у получателя ренты. Лицо, передающее право собственности на недвижимость по договору ренты, имеет право проживать в квартире и получать доход. Это особенно важно для пожилых людей, которым нужна сторонняя поддержка.

Поскольку договор ренты может принимать разный вид, его важно отличать от договора пожизненного содержания с иждивением. В случае пожизненной ренты не предусмотрено содержание иждивенца в натуральном виде. Это значит, что тот взамен получает ежемесячную выплату, но не более этого. По договору плательщик ренты обязан оказывать полный уход за пенсионером, который передаёт ему квартиру.

Заключая договор ренты, предусмотрено право выбора получения содержания. Это может быть денежный эквивалент или перечень предоставляемых услуг в договоре. В договоре перечисляется список и количество требуемых бытовых услуг, если выбирается содержание в натуре. При выборе содержания в денежной форме пенсионер указывает реквизиты для зачисления денежных средств.

Согласно действующему законодательству, выплаты по содержанию владельца недвижимости увеличиваются соразмерно с ростом прожиточного минимума.

Важно! По договору ренты может передаваться в собственность только недвижимость – дома, квартиры, участки. Рассчитывая стоимость содержания владельца недвижимости, выплата в месяц должна составлять не менее двукратного размера прожиточного минимума. Плательщик ренты не имеет права продавать, дарить и оставлять в залог недвижимость без согласия владельца квартиры. Однако, получив разрешение на такие действия, он может передать право собственности третьим лицам. Новые владельцы также будут обязаны соблюдать договор пожизненного содержания с иждивением, как и предыдущий владелец недвижимости по договору ренты. Эта законодательная норма страхует одиноких пожилых людей от мошенничества.

В случае недобросовестного выполнения  обязанностей плательщик ренты может быть ответчиком в суде. За недобросовестное выполнение обязательств в этом случае человек может лишиться всяких прав на недвижимость, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозвратным. По обоюдному согласию сторон его можно расторгнуть. 

Подобную схему можно организовать, составляя завещание. Завещание можно переписывать сколько угодно раз. Юридическую силу будет иметь последний экземпляр.

Человеческий фактор – штука непредсказуемая, поэтому не стоит доверять обещаниям близких людей обеспечить вам достойную старость в обмен на ваше жилье. Не стесняйтесь узнавать свои права.  Желая кому-либо подарить недвижимость, проконсультируйтесь с нотариусом о последствиях оформления дарственной на квартиру.

Таким образом, договор ренты является безопасным способом передачи недвижимости в собственность за символическую плату. Окончательный переход права собственности по договору ренты совершается в ходе обязательной государственной регистрации. Если говорить о безопасности сделки для пожилых людей, это самый надёжный вариант.

Главным залогом успешного исхода сделки является добросовестное выполнение своих обязанностей по договору ренты. Если плательщик ренты оказался недобросовестным, то получатель имеет право расторгнуть договор. Для этого нужно посетить нотариуса, где можно оформить документы. Если возникают споры при расторжении договора, решать их нужно в судебном порядке. При расторжении договора ренты все расходы, которые понес плательщик, восстановлению и компенсации не подлежат.

Ссылка на текущую статью Льготы всем
Остались вопросы? Задавайте их в комментариях – мы с удовольствием на них ответим!