Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать

Когда квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, то на нее накладывается обременение, не позволяющее собственнику продать данный объект недвижимости. Это выступает в качестве меры безопасности кредитной организации, не желающей терять собственные средства. Однако продать квартиру в ипотеке можно, и для этого существует несколько законных вариантов.

Суть и особенности обременения

Ни один ипотечный кредит не может быть оформлен без наложения обременения залога на объект покупки. Иными словами, купленная жилая площадь выступает как залог для банка, а иногда в качестве залога может стать и другая недвижимость клиента.

Наложение обременения происходит при регистрации недвижимости в Росреестре для гарантирования банку безопасности сделки. Когда заемщик по разным причинам прекращает выплачивать ипотеку, то банк имеет право забрать объект недвижимости для его продажи в счет погашения долга. Если при этом образуются излишки, то финансовая организация возвращает их клиенту. 

Важно, если заемщик решит продать квартиру, находящуюся в ипотечном кредите самостоятельно, то данную сделку не пропустят в Росреестре, поскольку во всех документах и базах данных находятся сведения о том, что недвижимость находится под обременением кредитора.

То есть выходит так, что для продажи ипотечной квартиры нужно прежде всего снять с нее обременение, что возможно только когда кредит погашается полностью.

Способы продажи недвижимости, находящейся под обременением

Шесть способов продажи недвижимости в ипотеке.

1. Погасить ипотечный кредит раньше срока

Данный вариант является наиболее приемлемым для многих заемщиков, в особенности если до полного погашения ипотечного кредита остается немного времени. К примеру, для полного закрытия ипотеки осталось выплатить 450 000 рублей, эту сумму заемщик может оформить в качестве потребительского займа и погасить ипотечный долг. 

Однако здесь есть свои плюсы и минусы:

• Минус состоит в том, что процентные ставки на кредит наличными всегда выше ипотечных, и в случае крупной суммы переплата окажется внушительной. 
• Плюс в том, что обременение с объекта снимается, и квартира может продаваться при обычных условиях. Этот плюс довольно действенный.

При оформлении потребительского кредита следует помнить, что для получения крупной суммы банку нужно предоставить справку о доходах, кроме того финансовое учреждение будет осведомлено о имеющейся ипотеке, что может повлиять на вынесение положительного решения. 

То есть заработок заявителя должен позволять оплачивать ему оба кредитных обязательства. Факт того, что данный займ оформляется с целью закрытия ипотечного кредита не стоит упоминать, поскольку для нового кредитора эта ситуация не представляет интереса.

Как оформить договор продажи недвижимости при имеющемся ипотечном кредите:

1. Выбрать один или несколько банков и подать им заявку на кредит наличными.
2. После одобрения и выдачи денежных средств обратиться в финансовую организацию, в которой оформлен ипотечный кредит, для уточнения размера оставшегося долга и составления заявление на погашение долга досрочно.
3. В двухнедельный срок ипотечный кредит должен быть погашен раньше срока, а с объекта недвижимости снято обременение. При чем снятие обременения происходит в течение 30 дней.
4. Получить уведомление о снятии обременения и приступить к продаже жилой площади.

После продажи жилья нельзя забывать об оставшемся новом потребительском кредите, который можно закрыть досрочно из вырученных средств или применить их для других целей.

2. Продажа квартиры путем рефинансирования

Этот способ предполагает применение процедуры рефинансирования кредита, которую активно предлагают большинство финансовых организаций, в том числе и для погашения ипотеки. Рефинансирование представляет собой перекрытие кредитных обязательств за счет получения нового займа в другом банке.

Одним из назначений процедуры рефинансирования и является вывод недвижимости из-под обременения, такой как, например, транспортное средство или жилая площадь. Тем более, что зачастую программы рефинансирование кредитов предполагают применение низких процентных ставок, а также при этом большая вероятность вынесения положительного решения банком, поскольку заем является целевым.

Алгоритм действия:

1. Найти кредитное учреждение, в услуги которого входит представление рефинансирования кредита с целью погашения ипотеки. Сегодня таких банков не мало.
2. Уточнить в банке по месту оформления ипотеки о размере оставшегося долга для полного погашения и взять соответствующую справку. При этом нужно в ускоренном режиме заняться сбором необходимых бумаг для процедуры рефинансирования и написать заявление.
3. Новая финансовая организация осуществляет перевод денежных средств для закрытия ипотечного долга с обязательной выдачей подтверждения. После этого можно снять обременение с объекта.
4. Теперь можно беспрепятственно заняться продажей жилой площади.

Этот способ продажи ипотечной квартиры является наиболее приемлемым, нежели первый. Ведь, если клиент имеет положительную кредитную историю, то он без особых трудностей может получить положительное решение банка. Кроме того, процентные ставки по рефинансированию гораздо ниже.

3. Продажа квартиры в ипотечном кредите через финансовое учреждение (банк)

Сегодня большинство финансовых организаций располагают собственными порталами и разделами на сайтах, где находятся все необходимые сведения о продаваемых объектах недвижимости. Они и являются ипотечной жилой площадью, в отношении которой был сделан отказ в связи с тем, что заемщик не справился с кредитным долгом.

Это происходит когда клиент, оформивший ипотечный кредит, обращается в банк с тем, что он больше не имеет возможности или желания выплачивать имеющийся долг по займу. Тогда заемщик передает кредитному учреждению право на продажу жилой площади по его каналам связи.

После этого банк самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов подписать договор купли-продажи с ипотечным кредитом. После того, как сделка состоится, некоторая часть средств направляется на погашение оставшегося долга, а остальная возвращается бывшему заемщику.

Для самого заемщика данный способ является самым невыгодным, поскольку передача объекта банку происходит со скидкой в 20-30% и более. Но с другой стороны заемщику нет необходимости в осуществлении самостоятельных действий по продаже жилья, ведь всеми манипуляциями занимается исключительно кредитная организация.

4. Покупатель недвижимости закрывает ипотечный кредит раньше срока

В этом способе главной задачей является найти подходящего покупателя, который был бы согласен приобрести жилую площадь, находящуюся в ипотечном кредите. При этом суть предложения в том, что заемщик снижает стоимость жилья на 20-30%, чем на рынке, что и является привлекательным для покупателя. Исключительно в подобной ситуации стоит надеяться на то, что кто-либо согласиться заключить договор с участием проблемного объекта недвижимости.

Весь процесс происходит так:

1. Заемщику необходимо найти покупателя, готового заплатить задаток на закрытие ипотеки досрочно. 
2. Затем следует уточнить сумму оставшегося долга по ипотечному кредиту и составить соответствующее заявление.
3. Далее необходимо с покупателем составить предварительное соглашение (договор купли-продажи) на внесение задатка, который по размеру соответствует оставшейся сумме долга по ипотеке.
4. Задаток, переданный покупателем, вносится на ипотечный счет для закрытия долга в определенную дату.
5. Происходит снятие обременения и заключается договор купли-продажи.

Поиск подходящего покупателя здесь чрезвычайно важен, поскольку сделка сопровождается определенными рисками. Однако в настоящее время даже подобные сделки имеют полное сопровождение специалистов.

5. Продажа недвижимости путем закрытия ипотеки досрочно через банк

Этот способ идентичен четвертому, с той лишь разницей, что весь процесс происходит при полном согласовании с кредитором. В данном случае покупатель находится под юридической защитой, а скидка в стоимости будет составлять 10-20%.

Здесь заемщик, получив согласие финансовой организации на реализацию недвижимости путем досрочного закрытия долга, начинает поиск покупателя.

Далее покупатель направляет банку две денежные суммы — одну для закрытия ипотеки раньше срока, а другую — остаток денег для продавца в лице прежнего заемщика.

После этих действий финансовая организация составляет договор, согласно условиям которого первая денежная сумма направляется на закрытие ипотечного долга. Затем с объекта снимается обременение и подписывается договор купли-продажи, а продавцу передается вторая денежная сумма.

6. Переоформление ипотечного договора на другого заемщика

Продать жилье, находящиеся в ипотечном кредите, возможно и таким способом. Суть способа в том, что заемщик, имеющий ипотечный кредит, должен найти человека, готового взять на себя все долговые обязательства. Кроме этого, новый заемщик должен предоставить денежную сумму прежнему в качестве разницы.

Например, стоимость жилья составляет 2 500 000 рублей, а остаток долга равен 1 300 000 рублей, то покупателю должна быть отдана разница.

Алгоритм действий:

1. Необходимо найти нового заемщика, имеющего в наличии сумму денег для выплаты разницы и соответствующего банковским условиям.
2. Далее новый заемщик должен посетить банк, написать заявку и дождаться вынесения решения.
3. В случае одобрения заявки, кредитное учреждение соглашается заменить заемщика, переоформляя при этом ипотечный договор и закладную, с регистрацией сделки в Росреестре.

Поскольку данная сделка является сложной, финансовое учреждение выдаст все необходимые разъяснения для участников.

Таким образом, продажа жилой площади, находящейся в ипотечном кредите, возможна, причем для этого существуют законные пути, которыми может воспользоваться любой заемщик.