Еще в начале 90-х годов прошлого века граждане нашего государства получили возможность приватизировать муниципальное жилое помещение, в котором ранее проживали. В тех условиях эта коренная законодательная поправка воспринималась как своеобразный подарок со стороны государства – по понятным причинам приватизация очень быстро стала очень распространенным явлением. Однако через некоторое время собственники имущества, приватизировавшие ранее квартиру, начали сталкиваться с различными проблемами. Возник некий диссонанс – и именно тогда зарождались вечные споры и дискуссии на эту тему. Так стоит приватизировать квартиру или нет?
С одной стороны, приватизация дает право гражданину стать собственником квартиры – согласно закону он может с определенного момента распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. Тем более, что за это не нужно дополнительно платить. Однако в последние годы многие люди парадоксальным образом отказываются от приватизации – почему так происходит, и неужели этот государственный механизм не имеет никаких выгод для граждан?
Что такое приватизация квартиры?
Для начала необходимо четко понять терминологию. Приватизация – это процесс перехода прав собственности из муниципальной в частную. Основа процесса приватизации – это договор социального найма жилого помещения. При этом важно отметить, что приватизация – это именно право гражданина, но никак не его обязанность перед государством. В далеком прошлом бывали случаи, когда муниципальные органы настаивали на переходе права собственности в руки граждан – однако такие действия по всем законодательным нормам в любом случае будут приняты незаконными, по этому поводу необходимо сразу обращаться в суд.
Важно! После оформления соответствующей сделки приватизированная квартира целиком и полностью переходит в собственность гражданина. Если в жилом помещении проживало несколько физических лиц – то они будут владеть квартирой на равных основаниях с выделением пропорциональных долей приватизированного имущества.
Эта ситуация имеет свои особенности, однако она достаточно четко регулируется действующими нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ. Так, долевая собственность на приватизированное имущество не предусматривает фактического деления площади квартиры на доли – просто в случае совершения любой сделки с данным общим имуществом (например, в случае продажи) все собственники должны быть согласны с соответствующими условиями.
Каковы особенности неприватизированной квартиры?
Неприватизированная квартира – это жилая площадь, которая находится в собственности государства или муниципалитета. При этом физические лица, которые проживают в этой квартире, пользуются всеми правами и несут соответствующие обязанности в рамках ранее заключенного договора социального найма. А именно – такие граждане не могут продать, подарить данную квартиру, а также передать право собственности через завещание. Также запрещается сдача в аренду неприватизированной квартиры.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации неприватизированная жилая квартира может быть приватизирована в любой момент бесплатно (а с 2018 года это право соответствующими актами было признано бессрочным). После этого жилое помещение переходит в частную собственность физических лиц.
Важно! По закону не каждая квартира может быть приватизирована. Это правило распространяется только на государственное или муниципальное жилье. Так, приватизация не может быть осуществлена со служебными квартирами, а также с комнатами общежития. Чтобы узнать статус квартиры или жилого помещения, достаточно подать соответствующий запрос в Единый государственный реестр недвижимости.
В чем разница приватизированного и неприватизированного жилья?
Как и в любых нюансах Гражданского права, в данном случае основное различие будет заключаться в том наборе прав и обязанностей, которые имеет субъект – жилец неприватизированной квартиры или полноправный собственник жилого помещения. И именно изучение этих различий способно натолкнуть на более или менее адекватное решение по поводу приватизации государственного или муниципального жилья. Нередко возникают такие ситуации, когда гораздо выгоднее оставаться простым нанимателем жилья, нежели полноправным собственником (что приводит к возникновению новых и особых прав и обязанностей).
Среди коренных и самых основных различий можно безусловно отметить следующее:
- В квартире, которая находится в собственности государства или муниципального образования, можно прописать лишь ближайших родственников. А собственник именно приватизированной квартиры может распоряжаться этим правом по собственному усмотрению – в том числе прописать в ней кого угодно.
- При переходе права собственности из рук государства (муниципального образования) в руки физического лица, последнее обязано вносить денежные средства в ремонт и реконструкцию не только собственно своей квартиры, но и здания в целом. Капитальный ремонт, как правило, это весьма недешевое мероприятие. В целом выплачиваемая сумма в этом случае вырастет минимум в два раза по сравнению с неприватизированным объектом.
- Понятное дело, что гражданин – собственник квартиры может распоряжаться этим недвижимым имуществом по своему усмотрению – сдавать, продавать, дарить и так далее. При договоре социального найма жилья это невозможно в принципе – в соответствии с данным соглашением субъект имеет право только на проживание в рамках соответствующей территории.
Преимущества и недостатки приватизации квартиры
Понятное дело, что приватизация жилого помещения – достаточно ответственное мероприятие, которое требует серьезного понимания предполагаемых последствий. Однако эксперты, специалисты и юристы уверяют, что не стоит делать однозначные выводы о том, хороша приватизация или нет вообще и в целом. В жизни у людей бывают разные ситуации и условия – так что в каждом случае нужно разбираться максимально конкретно. Единственно, что необходимо делать всегда – это просчитывать риски и выяснять все особенности приватизации.
К преимуществам приватизации можно отнести следующие положения:
- Приватизация – это полный переход права собственности на жилое помещение. Соответственно, с определенного момента физическое лицо может самостоятельно распоряжаться этим недвижимым имуществом – в том числе получать постоянный доход на правах арендодателя.
- Приватизировать жилплощадь можно бесплатно – оплачиваются только небольшая сумма в рамках оказания соответствующих государственных услуг.
- Собственник квартиры может осуществлять ремонт по своему усмотрению.
- Из находящейся в собственности гражданина квартиры выселить его очень сложно, а при разумном подходе – практически невозможно. Квартира по социальному найму в этом смысле – менее надежный вариант, так как при определенных просрочках платежей жилец рискует остаться без жилья.
Очевидные минусы приватизации, с которыми сталкиваются собственники:
- Приватизация государственного жилья в автоматическом порядке предполагает повышение платы за квартиру – эта сумма теперь будет складываться также из оплаты капитального ремонта всего здания. Для подавляющего числа граждан это будет настоящей проблемой – при нынешних экономических условиях это может попросту не окупиться.
- Собственники ранее приватизированных квартир уплачивают также дополнительные налоговые отчисления – а именно налог на недвижимость.
- Не факт, что субъекту обязательно попадется красивая элитная квартира с великолепным косметическим ремонтом. А в противном случае, особенно в рамках большого города, будет достаточно трудно при необходимости найти арендаторов.
Выводы и рекомендации
Буквально 30 лет назад вступили в силу соответствующие поправки в закон – тогда приватизация была срочной – до 2004 года. В то время эта государственная социальная программа фактически только тестировалась – люди не обладали полным представлением о механизме приватизации жилого помещения из социального найма.
Современная статистика говорит о том, что в России на данный момент около 80% государственного (муниципального) жилья находится в приватизации граждан. Однако остальные 20% – это тоже достаточно внушительное число граждан, которые находятся в постоянных раздумьях. Следующие тонкости и нюансы помогут определиться с тем, стоит ли приватизировать жилье в каждом конкретном случае с учетом всего спектра имеющихся обстоятельств:
- Во-первых, для пенсионеров, а особенно одиноких, приватизация ни к чему. На практике это будет означать только наличие дополнительных забот, которые не будут нести абсолютно никаких выгод. Вырастет квартплата – коммунальные платежи, налоги. Никаких плюсов пожилые собственники, как правило, извлечь из своей квартиры не смогут;
- Во-вторых, нужно безусловно обратить внимание на состояние жилья – квартиры в частности и дома вообще. Приватизировать жилое помещение, которое находится в аварийном доме – это не лучшая затея;
- В-третьих, ни в коем случае не стоит приватизировать жилье «просто так». Должна быть конкретная цель и весомое обоснование – все-таки это достаточно ответственный шаг, который накладывает на субъекта целый пласт обязательств в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Приватизация может быть безусловно выгодна, когда в собственность переходит достаточно привлекательная с точки зрения состояния и внешнего вида квартира, которую можно сдавать в аренду по достаточно высокой цене. А на вырученные деньги впоследствии можно будет приобрести хорошую и большую квартиру. В остальных случаях имеются особые нюансы и тонкости, которые необходимо тщательно и внимательно обдумать.