При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита

28 апреля 2024 года появились важные изменения касаемо того, как распоряжаться материнским капиталом. Они непосредственно коснутся все, кто пользовался государственной помощью для оформления ипотеки. Каждый из таких заемщиков получает право на рефинансирование кредита на привлекательных условиях. Ранее семьям приходилось несладко, теперь же многие сложности позади. С помощью этого документа, состоящего буквально из одного предложения, было решено очень много проблем. Давайте сегодня рассмотрим, какие именно?

Необходимость выделения доли детям при использовании материнского капитала

Закон дает полгода на то, чтобы доля квартиры была выделена детям, если материнский капитал использовался для приобретения недвижимости. Если нет кредита, то никаких сложностей с этим требованием не возникает. Достаточно просто выделить долю всем членам семьи, и все. Это делается через договор дарения или по соглашению. Год назад отменили требование оформлять такое обязательство у нотариуса. 

Допустим, супругами была куплена квартира, и на оплату ее части пошел материнский капитал. На протяжении полугода они должны передать часть этой квартиры детям. Если не выполнить этого требования, то могут появиться претензии со стороны Пенсионного Фонда. Кроме этого, может появиться ряд дополнительных проблем со сделками.

Необходимость выделения долей даже если есть ипотека

С одной стороны, родители приобретают жилье в ипотеку и становятся собственниками по закону. Но ровно в тех пределах, которых разрешает банк. И вот финансовое учреждение просто не согласится на то, чтобы до погашения задолженности доля недвижимости переписывалась на несовершеннолетних детей. 

Чтобы решить эту проблему, в правила было добавлено послабление. Долю надо передать только после выплаты кредита. На это устанавливается 6 месяцев, как и в случае с приобретением квартиры за наличные, только с момента окончательного расчета за квартиру.

Допустим, кредит выдан на 15 лет. В течение этого срока в качестве собственников будут выступать супруги. А часть жилья передается детям исключительно после того, как будет погашен кредит. То есть, граничный срок в этом случае составляет 15 лет и 6 месяцев.

Необходимость выделения после погашения первого кредита при рефинансировании

Предположим, семья взяла ипотеку. А потом увидела, что другой банк предлагает более привлекательные условия. Например, изначально кредит брался под 12 процентов, а потом появилась государственная программа поддержки, и ставка составила 6%. Причем банки готовы выдавать льготные кредиты даже для погашения старых.

Фактически семья остается должной банку, и все равно ей надо выплачивать кредит. Просто квартира становится залоговой для другого банка. Но в результате оказалось, что первый банк снял обременение. Как следствие, доля должна была достаться несовершеннолетнему. По этой причине банки отказывались от выдачи нового кредита на более привлекательных условиях, как только узнавали о том, что использовался маткапитал для этого.

В случае пренебрежения заемщиками требований о выделении долей, подключались специальные органы. В общем, использовать эту возможность опасно. Естественно, заемщики пытались выкручиваться. Например, получали бумагу, где было написано, что пока детям не выделят доли, не будут вмешиваться. Правда, в этом случае все стороны процесса серьезно рисковали.

Теперь возможен отказ от выделения доли между кредитами

Просто убрали из правил пункт, касающийся выделения долей после снятия залога. Теперь появилось следующее правило: если вы хотите рефинансировать ипотеку в другом банке, то посл 28 апреля это делается легко. Не нужно предварительно получать разрешение у органов опеки. Долю детям можно передавать уже после того, как будет погашен кредит с учетом рефинансирования. Все потому, что предыдущий пункт был признан правовой коллизией.

Возможен ли полный отказ от выделения доли детям?

Нет, потому что это регулируется совсем другим законом. А именно, федеральном законе о материнском капитале. Кроме этого, в правилах также есть. Поэтому в течение шести месяцев после погашения ипотеки, даже с учетом рефинансирования, необходимо передать долю недвижимости детям.

Подробнее об использовании материнского капитала для оформления ипотеки

Материнский капитал может использоваться для приобретения жилья. Так, Сбербанк предлагает оформить кредит под 4,1% сроком до 30 лет. Материнский капитал можно использовать как для покупки жилья на первичном рынке, так и на вторичном. А если вы получаете зарплату на карту Сбербанка, то можно получить скидку к ставке. 

Материнский капитал используется в качестве первоначального взноса. Другие банки также предоставляют такую возможность. Но в целом, условия необходимо уточнять на сайте каждого банка по отдельности. 

Что нужно сделать для оформления ипотеки с материнским капиталом в качестве первого взноса?

1. Возьмите справку из Пенсионного фонда и укажите сумму остатка материнского капитала. 
2. Отправьте заявку на ипотеку.
3. Выберите квартиру и оформите сделку.
4. Отнесите в ПФР справку из банка, а также заявление об использовании материнского капитала в счет кредита. 

Решили потратить материнский капитал: что нужно знать?

Право на получение материнского капитала было получено 1 января 2020 года. Те, у кого родился первый ребенок, имеют возможность получить выплату из бюджета в размере 466 617 рублей. До этого времени такая выплата полагалась лишь тем, кто родил второго ребенка. После этой даты такие семьи, если они не получали маткапитал ранее, имеют право получить 616 617 рублей. 

Как правило, эта сумма используется для улучшения жилищных условий. Если у них уже есть накопленная сумма, то данные средства используются в дополнение к ней. Следовательно, можно купить квартиру получше. Если же денег не хватает, то использовать материнский капитал можно в качестве первого взноса. Правда, такое решение может принести определенные проблемы.

Зачем вообще существует обязательство передачи детям доли квартиры? Это логично. Ребенок имеет право на жилье. И за соблюдением этого права тщательно следят специальные службы. 

Дети – это полноценные члены семьи. Поэтому независимо от того, какой вклад каждый сделал в общий котел, каждый должен иметь долю недвижимости. Такой закон. Если материнский капитал используется на ребенка, то и малыш должен иметь жилье.

Причем ответственность за отказ от выделения доли ребенку может привести к уголовной статье. Такое преступление будет квалифицироваться, как мошенничество.

Скрыться от правоохранительных органов невозможно, поскольку они контролируют всех, кто получил материнский капитал. Также нельзя в счет материнского капитала выделить детям долю с другой квартиры, которая принадлежит родителям. 

В чем здесь основная проблема? В том, что величина долей недвижимости, которой могут воспользоваться дети и родители, не определяется в законодательном порядке. Многие судебные споры, в которых фигурирует материнский капитал, исходят из позиции того, что родители и дети равны между собой. В то же время нотариусы могут учитывать долю детям исходя из доли материнского капитала в общей цене квартиры. 

То есть, если жилье куплено за 10 миллионов рублей семьей, имеющей двух детей и для этой цели использовали 400 тысяч рублей материнского капитала, то тогда дети могут получить лишь 1% доли жилья, в то время, как родители – 49%. Да, это противоречит вышесказанному, но это лазейка в законодательстве, которая активно используется недобросовестными родителями. Но это может плохо кончиться. Дело в том, что в будущем это может привести к судебным тяжбам. Повзрослевшие дети и постаревшие родители будут спорить о том, какая доля в собственности должна принадлежать каждому.

Риск таких споров значительно повысится, когда совершеннолетние дети узнают о том, что им вообще-то полагается доля в жилье. 

Квартира под опекой

Также могут появиться другие трудности, связанные с выделением равных долей детям и родителям. Так, семья может захотеть продать квартиру, которая куплена на материнский капитал. 

Чтобы это сделать при имеющихся несовершеннолетних детях, необходимо предварительно получить разрешение со стороны органов опеки. По-другому нельзя, если вы хотите действовать в легальном поле и не желаете попасть под серьезные санкции. 

Органам опеки надо доказать, что новое жилье будет лучше или хотя бы такое же. После этого жилье можно реализовать точно так же, как и любую другую квартиру. Но и здесь есть нюансы. Если мы говорим о квартире в недостроенном доме, то их легально продать нельзя. Все потому, что жилье не находится в общедолевой собственности. 

Сложность при получении разрешения органов опеки в том, что единого стандарта, как это делать, нет. Администрации муниципалитетов определяют, какие должны быть правила. Следовательно, требования отличаются в зависимости от того, кто продает недвижимость. 

В некоторых случаях достаточно средства от реализации жилья положить на отдельный счет в банке (который открыт на имя малыша). Другим же необходимо выделить аналогичную по площади долю в другой квартире, которая принадлежит родителям (без права лишить этой собственности). Третьим же выдвигается требование, чтобы новая квартира имела столько же комнат, сколько старая. Если вы не согласны с требованиями органов опеки, необходимо обращаться в суд. 

А в некоторых случаях банки требуют, чтобы долг был погашен из собственных средств заемщика, а не материнского капитала. Это значительно усложняет прощание с ним.