Развод — штука неприятная, особенно если есть имущество, которое нужно разделить. Когда создаётся семья, муж и жена решают вопросы по поводу жилья. Некоторые берут квартиру в кредит на 20-30 лет. Когда у людей не совпадают интересы, может быть инициирован развод. Ипотечный кредит также придется делить. В этом случае трудно разобраться, кому достанется недвижимость, а кому — долги. Особо интересна юридическая сторона вопроса. По условиям ипотеки, банк не разрешает менять состав собственников по квартире и заемщиков по кредиту.
Как не делить ипотеку
Чтобы было меньше бумажной волокиты, нужно максимально всё оформлять письменно в бумажном виде. Все нюансы нужно обговорить до свадьбы. В брачном договоре нужно заранее указывать, кому достанутся долги в случае развода, кому — ипотека. Тогда придётся делить только то имущество, которое не будет учтено в договоренностях. Брачный договор можно изменять, но перед открытием ипотечного кредита его нужно будет показать банку. Банк, выдающий кредит, должен быть в курсе, кто будет ответственным за уплату долга.
Существует и второй вариант, который поможет избежать проблем в будущем. Нужно правильно оформить покупку и хранить все документы. Например, покупая квартиру, жена внесла первоначальный взнос за счёт своих денег, которые она получила в наследство. Вклад мужа — минимальный. Чтобы доказать свой вклад, женщина должна предоставить документы, которые подтверждают получение наследства. Если придется делить это имущество в суде, то это позволит жене сохранить большую часть средств.
Если изначально планируется разный взнос в оплату ипотеки от каждого из супругов, то резонно будет оформить квартиру в долях относительно вклада каждого члена семьи. Перед этим нужно будет заключить брачный договор. Основываясь на этом документе, можно будет определить неравную долю недвижимости каждому из супругов. Если договор не заключить, всё имущество будет делиться пополам, независимо от того, какой размер вклада делал каждый из супругов.
Правила раздела ипотечной недвижимости
Если вы не знали об этих особенностях и уже оформили ипотеку, а потом настал такой случай, что нужно делить квартиру, важно понимать, что всё имущество, приобретенное в браке, является общим. Стоит помнить, что все имущество общее, а это не только квартира и машина, это и мебель, и домашние животные, и прочее. Если у семьи есть долги, то они тоже общие.
Купленная в ипотеку квартира также может быть разделена пополам или с учётом интересов несовершеннолетних детей. Но бывают разные ситуации, например, когда один из супругов ответственный и выплачивает кредит, а второй может страдать всякого рода зависимостью — алкогольной и другими. В этой ситуации становится понятно, что выплачивать он свою долю долга не будет.
Часты обращения в суд, когда есть ребенок, и один из родителей, с кем будет проживать ребёнок, просит у суда разделить имущество в неравных долях с учётом интересов ребёнка. В таких ситуациях судья, как правило, отклоняет просьбу и выносит постановление разделить имущество пополам. Все должно между супругами делиться пропорционально. Если кому-то достается большая часть ипотечной квартиры, то и долги по ней также будут пропорционально увеличиваться. Если жильё пополам, то и долги пополам.
Раздел ипотечной недвижимости с точки зрения банка
Выдавая кредит, банк смотрит, чтобы клиенты были платежеспособными. Кроме того, банк охотнее выдает кредиты семейным парам. Как показывает практика, заемщики, у которых есть семья, добросовестнее, у них не бывает просрочек. Если что-то не получается с оплатой у основного заемщика, тогда второй супруг также может выплачивать деньги в случае просрочки.
Для банка надежнее, если есть два заёмщика вместо одного. Банк будет до последнего избегать ситуаций, когда нужно будет что-то менять в условиях кредитования при разводе супругов. На ипотечную недвижимость кредитное обязательство можно изменить, если банк даст разрешение на переоформление. При этом меняется состав заемщиков с определением доли каждого супруга — и по долгу, и по квартире.
Можно обратиться в суд, чтобы и квартира, и долг перешли только одному из супругов. Здесь учитывается мнение банка — готов ли он закрепить ответственность за одним человеком. Если супруги развелись, но решили поделить пополам оставшуюся сумму кредита, банк, скорее всего, признает договор по ипотеке общим, хотя он был оформлен на одного из супругов. В этом случае ипотечный договор переоформлять не нужно, банк будет каждый месяц получать регулярный платеж по согласованному графику.
Если супруг захочет взять на себя обязанность по оплате долга, банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и обязательств по кредиту на этого супруга. У супругов есть право обратиться в суд, если они не согласны с мнением банка.
Скорее всего, банк будет третьей стороной в судебном процессе по разделу имущества. Его мнение будет иметь большое значение для судей. На первый взгляд, простая ситуация, когда один из супругов хочет оставить всё себе и выплатить долг, может оказаться ущемляющей интересы других лиц. Поэтому суд не может принять такое решение.
Есть шанс решить вопрос, когда банк может дать добро на переоформление ипотеки и квартиры на одного из членов семьи, если для него это будет выгодно. Бывает, что супруги вдвоём выплатили большую часть ипотеки, делали платежи регулярно, и заемщик, который хочет на себя взять долг, является наиболее платежеспособным. Если такой клиент может и дальше вносить платежи в том же размере, то банк вполне может пойти на то, чтобы дать согласие на переоформление имущества на одного из супругов, а также долга по ипотеке.
Вышеперечисленные способы выхода из ситуации не являются исчерпывающими. Существует еще другая практика, основанная на разделе квартиры и долга с другим составом собственников. Договор при этом не меняется, правило банка не нарушается, оба супруга, как и прежде, обязаны вернуть кредит. Но саму квартиру могут перерегистрировать на кого-то из супругов, если они договорились. В порядке раздела имущества для этого нужно, чтобы суд постановил изменить список собственников и внести изменения в Росреестр. Квартира по-прежнему остается залогом кредита по ипотеке.
Важно! Если один из супругов отказывается платить долги, то они будут выставлены другому супругу, вплоть до того, что квартира может быть выставлена на торги. Если по договору один из супругов должен погашать долг, но не делает это, банк взыскивает оплату с другого супруга. В свою очередь, второй супруг, который не имеет обязательств по кредиту, но оплатит его, может восстановить свои финансы за счёт первого супруга, обратившись в суд.
Раздел имущества при разводе
Существует несколько вариантов раздела жилья, на которое оформлена ипотека. Первый — распределение недвижимости и долга поровну. Все по умолчанию делится поровну. Если супруги купили две квартиры, у каждого есть право получить половину от каждой квартиры. Если супруги договорятся, они могут просто распределить квартиры между собой, это тоже будет считаться разделом поровну.
Важно! Не делится имущество, которое одному из супругов принадлежало до брака, а в период брака было получено в дар или по наследству.
Второй — недвижимость может быть продана с целью погашения долга. Если после развода муж и жена не собираются жить в одной квартире, они могут попытаться её продать. В данной ситуации это прекрасный шанс закрыть обязательства перед банком, а также не заниматься разменом квартиры. Возможные проблемы, которые могут возникнуть на данном этапе:
- Банк может отказаться, потому что продажа квартиры, находящейся в залоге, не отработана в данном банке.
- Когда продается ипотечная квартира, не все покупатели согласны приобретать такую недвижимость, поэтому просят сделать хорошую скидку, а это невыгодно.
- Если квартира куплена недавно, и еще не прошло 3 лет, с неё придётся платить налог с продажи.
Всё, что нужно для продажи ипотечной квартиры, — это разрешение банка. Письменное согласие нужно будет предоставить в Росреестр. На основании него вносятся данные на смену собственника.
Чтобы не заморачиваться со всеми разрешениями от банка, можно поступить другим способом: покупатель квартиры сможет внести продавцу деньги, и он полностью рассчитается по кредиту в банке. После этого с квартиры снимается обременение, ее можно свободно зарегистрировать на нового собственника безо всяких разрешений. Это лучший способ решения вопросов по ипотеке при разводе.
Ещё одним способом не заниматься бумажными делами по разводу и разделу имущества является отказ одного из супругов от прав на ипотечную недвижимость. Это значит, что он отказывается от своих прав на половину квартиры, освобождается от кредитных обязательств.
В этом случае есть свои подводные камни. Если супруг оставляет квартиру супруге и детям в единоличную собственность, он останется всё равно заемщиком по кредиту, гарантирующим выплату долга. Жена обязуется платить по ипотеке и будет жить в квартире с детьми. Но если у неё не получится вносить своевременную оплату, банк будет взыскивать долг с обоих супругов. В случае, если взносы супруга превышают 50% от суммы ипотеки, банк может остальную сумму взыскивать только с жены.
Существует много способов разделить ипотечную квартиру и долг. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Главное, учитывать интересы всех сторон и извлекать максимальную пользу из сложившейся ситуации. Для этого будут не лишним получить консультацию юриста.