Как рефинансировать ипотеку: как уменьшить переплату, условия, когда невыгодно

Одна женщина в оформила ипотеку на квартиру в июле 2015 года. Согласно ее условиям, необходимо было выплачивать 14,75% годовых на протяжении 25 лет. В результате, в течение двух лет было выплачено 20 тысяч рублей основного долга, а общее количество процентов, которые были заплачены – 640 тысяч рублей. Конечно же, необходимо было думать, как платить меньше. Рефинансирование – это неплохой вариант.

Что это такое? Фактически это новый кредит, который берется по сниженной процентной ставке, который берется на погашение основного долга. Теперь процентная ставка у нашей героини по кредиту составила 9,75%, что позволило ей сэкономить почти три миллиона рублей.

В процессе рефинансирования происходила работа с двумя банками. Давайте для упрощения понимания назовем их «старый» и «новый». Последний – это тот, в котором берется новый заем на погашение старого. Для рефинансирования ипотеки необходимо выполнить 5 действий. 

Действие 1: Найти подходящий банк

Изначально стояла задача уменьшить процентную ставку хотя бы на 2 процента без изменения срока. В результате, будет уменьшен ежемесячный платеж. В интернете осуществлялся поиск подходящего банка. 

Схема действий была очень простой: открывались сайты банков, открывались те страницы, в которых описывались условия рефинансирования ипотеки, а потом сравнивалась информация, представленная разными банками.

Нередко банки писали «от 9,25%», но это не совсем так. Просто маркетинговый трюк. На практике оказывается то, что такой кредит мало кому дают. На такую процентную ставку могут претендовать те, кто не хочет большую сумму, возвращает быстро, имеет отличную кредитную историю, оформил всевозможные страховки, а заработную плату получает на карту этого же банка.

Наша героиня не соответствовала требованиям, и поэтому никаких выгодных ставок банки предложить не могли. Чтобы узнать приблизительную процентную ставку, которая действовала бы для нее, она воспользовалась ипотечным калькулятором. Такой можно найти почти на любом сайте банка. Один из банков же предложил отличные условия: все, что надо было – это страхование жизни и справка 2-НДФЛ для подтверждения дохода. В результате, получилось получить кредит под 9,75% вместо 14,75%.

Действие 2: Подать заявку

Следующий шаг – это подача заявки. Она может быть сравнена с резюме при устройстве на работу. Банк должен получить из нее информацию о клиенте, оценить доход и кредитную историю. И, исходя из этого, принимает решение о том, давать средства в долг, или нет.

Это очень важно, ведь 80% успеха – это верно заполненная заявка. Она должна подтвердить то, что заемщик соответствует требованиям банка и может выплатить долг. 

Если сравнивать с обычной ипотекой, при рефинансировании банк выполняет проверку степени исполнения обязательств перед старым банком. Если было много просрочек по платежам или несвоевременные выплаты, то отказ был бы очень большой.

После того, как была оформлена заявка, банк потребовал предоставить следующие документы:

1. Паспорт.
2. СНИЛС.
3. Трудовую книжку.
4. Справку 2-НДФЛ.
5. Кредитный договор, заключенный с предыдущим банком. 
6. График платежей.
7. Справку об остатке задолженности.

Восемь дней спустя служба проверки заемщиков позвонила нашей героине и спросила некоторые вопросы: кем она работает, какой у нее стаж и зарплата. Кроме этого, они потребовали номер телефона руководителя или отдела кадров.

Это банк делал для того, чтобы проверить достоверность информации и удостовериться, что в ближайшее время не будет сокращения. Оказалось, что по этой части все отлично. В результате, кредит был одобрен.

Действие 3: Сбор документов на недвижимость

Документы на недвижимость также нужны. С их помощью банк осуществляет проверку квартиры, которая у него окажется в залоге. Банка интересует, не чрезмерно ли низкая стоимость жилья, не произойдет ли крушение дома в любой момент и действительно ли это жилье принадлежит клиенту.

В случае с первичным оформлением ипотеки обязательство предоставления таких документов лежит нередко на продавце. Если же берется рефинансирование, то уже самому заемщику придется это делать.

Для того, чтобы доказать, что квартира имеет ценность, необходимо еще заказать оценку. Причем лучше воспользоваться той компанией, которой банк доверяет. После этого к вам придет оценщик, сфотографирует много чего, а потом сделает выводы. Стоимость услуги составит 2500 рублей. В случае нашей героини, отчет был подготовлен в течение двух дней. Но срок может отличаться в зависимости от особенностей дома и компании, которая проводит оценку.

Помимо отчета об оценке, необходимо предоставить такие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Свидетельство о праве собственности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Кредитный договор.
5. График платежей.
6. Договор страхования, квитанция об оплате страховой премии.
7. Справка Ф-40 из паспортного стола.
8. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
9. Справка об остатке задолженности.

Как правило, для сбора документов, переоформления кредита и страховки, оплаты госпошлин требуется до 50 тысяч рублей. Очень хорошо оформлять рефинансирование, когда подходит к концу срок предыдущей страховки. Тогда можно просто заключить новый договор. 

Часть документов вполне может быть в вашей квартире, а другая – в паспортном столе, банке и расчетном центре.

Действие 4: Выкупить квартиру у старого банка

После того, как проверка квартиры успешно проходится, банк берет на себя выкуп у старого. Собственно, этот этап и являет собой рефинансирование ипотеки. Клиентом подписываются документы по свежему займу, а новым банком погашаются обязательства перед старым. 

Так произошло и с нашей героиней. Она пришла в новый банк и подписала документы. Затем сказала старому банку, что хочет осуществить выкуп квартиры и уточнила задолженность. После этого осуществила передачу реквизитов для зачисления в новый банк. 

В процессе сбора документов, старый банк все равно начислял проценты по ипотеке. Поэтому с большой вероятностью, разницу между рефинансированием и старым долгом необходимо будет погасить самостоятельно.

Для досрочного погашения средства необходимо класть на специальный счет, а не на карту, по которой осуществлялось списание средств по ипотеке. Если этого не сделать, то банк не поймет, что было осуществлено досрочное погашение, продолжит начислять проценты. Поэтому через некоторое время придется заплатить больше сверх той суммы.

Действие 5: изменения владельца залога

На этом этапе необходимо сначала снять обременение, которое наложено старым банком и наложить то, владельцем которого является новый банк. В любом случае, собственником считается сам человек, который оформил рефинансирование. Правда, без разрешения банка нельзя будет сделать перепланировку, сдать жилье в аренду или подарить квартиру другому человеку. Также нельзя продать жилье. Собственно, эти ограничения и называются залогом. 

В случае с рефинансированием технически все происходит следующим образом. Сначала человек обращается в старый банк с заявлением о выдаче закладной с отметкой об исполнении обязательств. Пока не произошла передача закладной к новому банку, такой кредит считается необеспеченным. Следовательно, на это время будет действовать более высокая процентная ставка. Как правило, срок подготовки закладной – месяц. Но иногда можно получить ее и быстрее.

Вместе со специалистом из нового банка далее надо подойти в МФЦ, предоставить закладную с отметкой и написать два заявления. Первое – на снятие обременения. Второе – на наложение нового. Стоимость услуги – 500 рублей. После этого нужно подождать около недели, и владельцем закладной на квартиру становится новый банк.

Особенности изменения условий по кредиту

Итого на рефинансирование ипотеки потребовалось два месяца. Если не учитывать плановые платежи, которые нужно было совершать каждый месяц, а также страховой взнос, то стоимость оформления документов составила 7250 рублей. Эта сумма потребовалась, чтобы оценить жилье, оплатить госпошлину, разницу между суммами кредита и необходимой для досрочного погашения, а также процентов. 

На первый взгляд, это довольно много. Но по сравнению с той выгодой, которую приносит пониженная процентная ставка на долгосрочном временном отрезке, это очень немного.

Как сэкономить на рефинансировании своей ипотеки?

Для этого существуют специальные онлайн-калькуляторы. Человек вводит туда информацию об ипотеке, которая действует сейчас. Вводится информация о процентной ставке, ежемесячном платеже и сроке погашения. Также нужно указать данные о кредите, который берется на рефинансирование – процентную ставку. Возможно, некоторые калькуляторы потребуют еще какую-то информацию. 

Выводы

Исходя из всего вышесказанного, необходимо сделать следующие выводы:

1. Банк нужно выбирать исходя из цели, которую вы ставите перед собой. Нужно ориентироваться на процентную ставку, срок кредитования, условия частичного погашения.
2. Необходимо всегда в анкете указывать правдивые сведения. Так увеличивается вероятность того, что банк согласится рефинансировать ипотеку.
3. Определите расходы на оформление сделки. Не стоит оформлять рефинансирование, если они выше.
4. Пока рефинансирование оформляется, вы по-прежнему обязаны платить по ипотеке, страховке и за коммунальные платежи.

И, самое главное, после погашения старого кредита необходимо в банке взять соответствующую справку. Она поможет уберечься от ненужных претензий в будущем.