Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ

С 2019 года введено правило, согласно которому при продаже новостройки отсчет минимального периода владения жилой площадью начинается не с момента регистрации права собственности, а с даты, когда произошла полная оплата стоимости по заключенному договору. Для многих это новшество стало хорошей новостью.

Однако если после того момента, как произошла сдача новостройки, собственник вносит доплату, хотя бы одного метра площади, то началом периода владения считается дата внесения дополнительной оплаты. Такое решение является законным, поскольку оно было вынесено Министерством финансов. Кроме того, специалисты считают данный факт законодательной недоработкой, из-за которой множество граждан будут вынуждены терять немалые деньги. Многих людей это изменение в законе уже затронуло.

Однако есть надежда на то, что все же произойдут некоторые изменения, как это было и раньше. Об этом — далее.

1. В случае с затратами при продаже детских долей

Была внесена важная поправка, согласно которой при продаже жилплощади с наличием детских долей и участием материнского капитала появилась законная возможность существенно снизить размер НДФЛ или не платить его вообще. По причине старой недоработки в законе многие семьи с детьми понесли большие расходы, которые сейчас возможно вернуть обратно.

Суть в том, что если приобретая квартиру, семья использует средства материнского капитала, то при исчислении НДФЛ доходы от продажи долей, принадлежащих детям, можно сокращать на расходы, тем самым уменьшая налоговую базу.

Например, если размер детских долей в жилой площади составляет 25%, то доход от их продажи можно снизить на 25% на законных основаниях. 

2. В ситуации с налогами при продаже объектов дарения и наследства

Две очень важные поправки в налоговое законодательство были внесены в конце 2019 года, согласно которым при продаже наследства или подаренного имущества происходит освобождение от уплаты НДФЛ. Если продается имущество ранее установленного срока владения (3 или 5 лет), то собственник обязан подать налоговую декларацию и произвести расчет НДФЛ.

Однако размер НДФЛ можно снизить законным способом, то есть использовать налоговый вычет. В этом случае оплата налога должна быть произведена только с суммы, которая составляет разницу между ценой имущества и налоговым вычетом.

3. В случае с государственной поддержки ипотеки и многодетных семей

Благодаря изменениям в законодательстве, многодетные семьи теперь получили возможность на предоставление суммы в 450 000 рублей для закрытия кредита, который брался на строительство дома или приобретение недостроенного жилья. 

Суть программы государственной поддержки в том, что при появлении в семье третьего или последующего за ним ребенка, граждане приобретают право на получение 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Это не является аналогией материнского капитала, а представляет собой дополнительную субсидию. При этом основным условием является то, что появление детей должно приходиться на период с 2019 по 2024 год включительно.

Данное новшество уже работает, а стать ее участником совсем не сложно. Кроме того, на выдачу субсидии не влияют условия ипотечного кредита, то есть является ли он льготным или получен с применением средств материнского капитала.

4. Изменения с заселением детей в гостиницы

Так, в конце 2020 года были утверждены новые требования по заселению детей в гостиницы. Для заселения ребенка в гостиницу без законного представителя с начала 2024 года было необходимо оформлять доверенность, заверенную нотариусом. Однако буквально через 3 месяца это новшество было отменено и теперь нотариальное согласие родителей не обязательно, хотя не запрещается законом. 

5. В случае со снижением налога по УСН на взносы

Изменена позиция Налоговой инспекции в вопросе начисления пенсионных взносов для индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенный налоговый режим. То есть налоговая база для начисления взносов в Пенсионный фонд может рассчитываться с вычетом расходов. 

Стоит отметить, что внесенное Минфином изменение в законодательство распространяется исключительно на граждан, которые приобрели жилую площадь, а с 2019 года ее продали или продадут впоследствии. 

Положительной стороной данного изменения является тот факт, что началом отсчета срока владения для новостроек считается дата оплаты в рамках заключенного соглашения.Кроме того, изменился и минимальный период владения недвижимостью, то есть тот отрезок времени, по истечении которого жилая площадь может быть продана без необходимости составления налоговой декларации и уплаты налога.  Этот срок теперь составляет 3 года или 5 лет в зависимости от условий договора. 

Минимальный срок владения жилой площадью

Отсчет данного срока производится с даты регистрации права на собственность. Если владелец принимает решение продать жилую площадь раньше утвержденного срока, тогда ему нужно будет уплатить 13% с суммы, которая является разницей между покупкой и продажей, а в случае с новой жилой площадью она составляет внушительную величину.

С появлением новых законодательных изменений отсчет срока владения начинается с момента полного внесения оплаты новостройки по договору долевого участия или уступки права требования.

Например, если человек купил квартиру в 2017 году, а ключи от нее получил только лишь в 2024, то он имеет право на продажу этой жилой площади сразу, если она является единственным жильем.

Однако при внесении какой-либо дополнительной платы срок владения считается именно с момента этого внесения средств. 

Например, возникает вопрос: Оплата за жилье в новостройке была произведена при заключении договора долевого участия, однако в ходе подписания бумаг было обнаружено, что жилая площадь на 1 кв. м. больше. За это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация. За что необходимо доплатить? Ведь, согласно закону, с момента полного внесения оплаты начинается срок владения, а здесь появляется необходимость внесения дополнительных денежных средств. Каким образом тогда будет считаться срок владения? 

Ответ на вопрос такой: Если налогоплательщик вносит дополнительные денежные средства в счет доплаты за жилую площадь, то минимальный предельный срок владения этой недвижимостью считается с даты внесения полной оплаты согласно дополнительному соглашению сторон.

Иными словами, при внесении любой денежной суммы происходит обнуление срока владения и начинается новый отсчет этого срока. Это происходит даже в случае, когда вся сумма по договору вносилась еще несколько лет назад, и никакой дополнительной платы не было запланировано.

Но в случае, если владелец недвижимости не планирует ее продавать, то внесение дополнительной платы не будет результатом утраты средств из-за налога. Однако тем собственникам, которые приобретали инвестиционную недвижимость или в период стройки приняли решение по ее расширению, а также при осуществлении переезда в другой район населенного пункта, то данные законодательные поправки не предоставят возможности сэкономить.

Таким образом, получается, что в случае внесения доплаты за новостройку закон функционирует по старому принципу, то есть когда период владения считался с момента регистрации собственности. 

Какое существует решение

В случае, когда дата отсчета периода владения недвижимостью критична, то собственник жилья может предпринять попытку договориться с застройщиком. Здесь дело в том, что в случае заключения договора долевого участия никаких дополнительных соглашений о внесении доплаты за жилую площадь не должно существовать. Поэтому стоит обговорить с застройщиком вопрос о том, чтобы данную дополнительную плату можно было оформить в форме другого документа, например, в качестве произведенного ремонта. Либо произвести зачет этих средств как неустойку, выставленную застройщику при возникновении несоблюдения сроков по сдаче объекта. 

Кроме того, сам застройщик вероятнее всего может предложить свои методы решения данного вопроса. В данном случае владельцу только останется выбрать подходящий вариант с учетом позиции закона.

При внесении оплаты через эскроу срок владения исчисляется с даты внесения средств в финансовую организацию. Это также является важным положительным моментом. Расчет через эскроу означает, что дольщик вносит денежные средства в банк, а у застройщика доступ к ним появляется только после момента сдачи объекта недвижимости. То есть после перечисления денег в банк в полной сумме, обязательства п оплате дольщика считаются исполненными. 

Минимальным сроком владения недвижимостью могут пользоваться нерезиденты. Это тоже немаловажно, учитывая что на территории России продажу недвижимости могут производить и лица, проживающие в другой стране. Так, начиная с 2019 года нерезиденты вправе не осуществлять уплату налога после истечения минимального периода владения, хотя ранее это им было недоступно, и эти граждане оплачивали 30% при продаже недвижимости даже через несколько лет. Это право им принадлежит и при продаже новостроек.