Нужно ли платить налог с продажи квартиры: когда нужно, когда освобождение от налога

При продаже недвижимого имущества с полученной суммы гражданин обязан уплатить налог. Однако это общие правила. Действующим законодательством также предусмотрены частные случаи, когда с денежных средств, полученных в результате продажи недвижимости, уплачивать сборы в пользу государства нет необходимости.

Каким налогом облагаются доходы, полученные с продажи недвижимости?

Денежные средства, получаемые в результате продажи объектов недвижимого имущества, признаются доходами физического лица. Следовательно, вырученная сумма облагается стандартным подоходным налогом по ставке:

• 13% – базовая ставка;
• 15% – ставка, распространяющиеся на доходы, превышающие отметку в 5 млн. руб. в год (например, при в 5,5 млн. за год, с 5 млн. нужно будет уплатить 13%, с остальных 500 тыс. – 15%).

Однако законодательством отдельно предусмотрено такое понятие, как «минимальный срок». Это период владения недвижимым имуществом, по истечении которого его владелец может продать объект с правом освобождения от необходимо уплаты подоходного налога с полученных денежных средств.

Минимальный срок владения – сколько составляет и на какое имущество распространяется?

Последние изменения в вопросе минимального срока владения недвижимым имуществом, по истечении которого владелец получает право освобождения доходов, полученных в результате его продажи, от НДФЛ, были проведены в 2020 году.

Сейчас по общим правилам минимальный срок владения составляет 5 календарных лет. Однако есть исключения.

С 1 января 2020 года минимальный срок владения для отдельных категорий недвижимого имущества был уменьшен с пятилетней до трехлетней отметки. Эти правила действуют и в текущем 2024 году. Они распространяются на объекты (без разницы являются ли они жилыми или нет), права собственности на которые появились после:

• вступления в права наследство;
• приватизации государственного имущества;
• принятия дара от близких родственников (трактовка термина согласно положениям ст. 14 СК РФ от 29 декабря 1995 года в актуальной версии документа от 2 июля 2024 года).

Также минимальный срок владения составляет три года для объектов, которые на момент реализации являлись единственным собственным жильем гражданина.

Днем начала отсчета минимального периода владения считается дата, когда гражданин зарегистрировал свои права собственности на недвижимость в ЕГРН (Росреестр) и стал официальным владельцем объекта.

Исключение составляют объекты жилого недвижимого имущества, полученные в собственность гражданином в результате принятия участия в программе реновации. Для них днем начала отсчета минимального периода является дата регистрации предыдущего имущества, отданного государству в ходе участия в программе реновации.

Применение налогового вычета

Один раз в год каждый официально трудоустроенный гражданин Российской Федерации вправе воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры. Данная льгота предоставляется право снизить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб.

Например:

1. НДФЛ с продажи квартиры за 2 млн. руб.: 2 000 000 * 13% = 260 тыс. руб.
2. НДФЛ с продажи квартиры за 2 млн. руб., после преференции: (2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 тыс. руб.

Соответственно, если стоимость договора о продаже недвижимости менее, чем 1 млн. руб., то за счет оформления льготы гражданин в полной мере освободиться от обязательств по уплате подоходного налога.

Особенности расчета налога на доходы от продажи квартиры в долевой собственности

Если у условной квартиры или дома имеется сразу несколько собственников, то они могут освободиться от необходимости уплаты налога, если продадут каждый свою долю по отдельному договору. Такая схема проведения сделки позволит каждому собственнику применить на полученный доход со своей доли отдельный имущественный вычет, размер которого составляет 1 млн. руб.

То есть, если у квартиры два равноправных собственника, а ее цена по договору составляет 1 млн. 700 тыс. руб., то доход каждого из них будет составлять 850 тыс. руб. Это значение в полной мере перекрывается имущественным налоговым вычетом.

Если у квартиры два равноправных собственника, но ее цена по договору составляет 2 млн. 200 тыс. руб., то каждый владелец доли после применения имущественного вычета будет должен оплатить налог со 100 тыс. руб., то есть 13 тыс. руб. НДФЛ.

Особенно расчета налога при продаже недвижимости по переуступке прав

Переуступка прав на недвижимость – это ситуация, когда один собственник продает помещение, расположенное в еще недостроенном доме, другому человеку. В подобной ситуации изначальному владельцу придется оплатить подоходный налог в общем порядке. Однако базой для его расчета будет являться разница стоимости между изначальными затратами и ценой продажи.

То есть, если собственник приобрел квартиру по договору долевого строительства за 2 млн. руб., а потом переуступил свои права на помещение в еще недостроенном доме другому гражданину за 2,5 млн. руб., то он будет должен оплатить налог только с 500 тыс. руб. Если же договор по переуступке прав заключается по стоимости покупки или ниже, то гражданин в полной мере освобождается от необходимости уплатить НДФЛ по доходам этой сделки.

Как расчитывается подоходный налог при продаже квартиры или дома?

В вопросе расчета сумм подоходного налога нет никаких сложностей. Применяется стандартная формула:

1. Для вычисления по ставке в 13% при годовом доходе до 5 млн. руб.: Сумма дохода * 13%.
2. Для вычисления по ставке в 13% и в 15% при годовом доходе свыше 5 млн. руб.: (5 000 000 * 13%) + ((Годовой доход – 5 000 000) *15%).

Однако в вопросе уплаты НДФЛ с денежных средств, вырученных в ходе продажи недвижимого имущества, применяется усложненный алгоритм расчета. Чтобы определить сумму налога, которую необходимо будет оплатить после продаж условной квартиры, необходимо:

1. Узнать кадастровую стоимость реализуемого объекта недвижимости.
2. Умножить показатель кадастровой стоимости на фиксированный коэффициент «0,7».
3. Сравнить получившийся результат с суммой, зафиксированной в договоре купли-продажи. Далее будет использоваться большее из этих двух значений.
4. Вычесть из суммы дохода полагающиеся налоговые вычеты (при наличии соответствующих льготных прав).
5. 13% или 15% (если годовой доход больше 5 млн. руб.) от получившейся налоговой базы – это сумма НДФЛ, которую потребуется уплатить в пользу государства.

Пример расчета суммы НДФЛ с доходов с продажи квартиры

Начальные показатели:

• кадастровая стоимость объекта – 3 млн. руб.;
• фактическая стоимость объекта, за которую он продается – 2,7 млн. руб.;

Если общая сумма годового дохода гражданина с учетом денежных средств, которые он получит в ходе продажи квартиры менее 5 млн. руб., то сумма налога будет составлять:

1. 3 000 000 * 0,7 = 2 млн. 100 тыс. руб.
2. За основу берется цена сделки в 2,7 млн. руб., так как это значение больше параметра кадастровой стоимости с примененным коэффициентом.
3. Сумма налога будет составлять: 2 700 000 * 13% = 351 тыс. руб.

Если до момента продажи квартиры в течение года гражданин уже заработал 3,5 млн. руб., то сумма налога с дохода, полученного после продажи объекта недвижимости, будет составлять (за основу сразу берется стоимость сделки):

1. Часть дохода с продажи квартиры, облагаемая налогом по базовой ставке: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 млн. 500 тыс. руб.
2. Сумма НДФЛ по проданному объекту по базовой ставке: 1 500 000 * 13% = 195 тыс. руб.
3. Часть дохода с продажи квартиры, облагаемая налогом по повышенной ставке: 2 700 000 – 1 500 000 = 1 млн. 200 тыс. руб.
4. Сумма НДФЛ по проданному объекту по повышенной ставке: 1 200 000 * 15% = 180 тыс. руб.
5. Общая сумма НДФЛ с денежных средств, полученных в ходе продажи объекта недвижимого имущества: 195 000 + 180 000 = 375 тыс. руб.

Когда платить налог?

Перед оплатой налога с доходов, полученных в ходе продажи недвижимости, гражданину необходимо составить и подать ежегодную налоговую декларацию. Ее следует заполнять по унифицированной форме 3-НДФЛ. Вместе с декларацией гражданину потребуется предоставить сотрудникам налоговой следующие документы:

• свой общегражданский паспорт;
• договор о продаже недвижимости;
• заявление на применение вычета (если необходимо);
• заявление об учете понесенных расходов и документы, подтверждающие их (если необходимо).

Декларацию, составленный за календарный год, следует подавать в срок до 30 апреля следующего года. Например, 3-НДФЛ за 2024 год необходимо подать до 30 апреля 2024 года.

По факту принятия декларации налоговиками сумма НДФЛ к уплате будет рассчитана. Денежные средства подоходного налога по 3-НДФЛ следует перечислять в бюджет государства в срок до 15 июля года, следующего за годом, за который составлена декларация.