Жизнь в многоквартирном доме – это не только времяпровождение на выходных и после работы в кругу семьи. Это еще и ответственность за функционирование систем важных для жизни ресурсов. Многоквартирный дом сокращенно называют МКД. Вопросом организации поставки воды, подачи электричества, водоотвода, обслуживания лифта и прочими моментами занимается жилищно-коммунальное хозяйство, или сокращенно ЖКХ.
Работа этой организации имеет большой перечень рычагов влияния, среди которых: нормативно-правовые акты, приказы, постановления. Жить в квартире и не взаимодействовать с ЖКХ не выйдет. Жилищно-коммунальное хозяйство обязано поддерживать в рабочем состоянии все коммуникации, а также порядок на территории вокруг дома, а еще обеспечивать вывоз мусора.
Что входит в понятие “многоквартирный дом”
В гл. 2 ст.16 Жилищного Кодекса РФ перечисляются в качестве типов жилых помещений дом, квартира или их части, комната. МКД состоит из двух и более квартир с собственным выходом во двор или помещение общего пользования – всем известный подъезд. Также признаком МКД является наличие общей инфраструктуры и внеквартирных помещений (кладовок в подъезде). Поскольку дом состоит из многих квартир, у каждой из которых — свой собственник, это также является признаком МКД. Исходя из этого, становится понятно, что многоквартирный дом не может быть в частной собственности.
Отличие частного дома от МКД
В частном доме участок предназначен для ИЖС. Всю ответственность за уходом дома и организацией в нем ремонтов несет его владелец. Под многоквартирным домом находится участок земли общего пользования, он не находится в частной собственности.
Более подробно об общем имуществе
Одним из основных признаков многоквартирного дома являются общие инженерные системы и помещения общего пользования. Выходя из своей квартиры, человек попадает на площадку, куда также выходят и соседи. Далее следует спуск по лестнице, которая также считается общим нежилым помещением. Наглядным примером общего имущества является лифт. Им пользуются все соседи (за исключением, может быть, жильцов 1-ого этажа). И это только видимая часть айсберга. Есть еще перекрытие, фундамент, несущие стены и прочее.
В каждой квартире есть доступ к воде, электричеству, природному газу, канализации. Для подведения этих средств используются инженерные системы, которые тоже считаются общими в многоквартирном доме. Выходя на улицу, жители дома видят двор (придомовую территорию). Ее состояние зависит от управленческих решений в МКД. Это общее имущество. Выделить свою часть и распорядиться ею не получится.
Есть хорошая новость! Зато, при необходимости использовать общие нежилые помещения, вам не вправе отказать. Поставить детскую коляску, организовать хранение велосипеда в кладовом помещении и прочее.
В нежилых помещениях граждане жить не могут. Для проживания предусмотрен жилой фонд. Многие жители МКД обеспечивают себе доход, создавая что-то своими руками. Так вот, организовывать промышленное производство на дому запрещено. Только хобби и только в небольших масштабах. Например, кто-то печет торты на заказ (с точки зрения ЖКХ, это не запрещено, однако такая деятельность запрещена налоговой службой, санэпидемслужбой и Роспотребнадзором). Большого потока клиентов по подъезду быть не должно. Также запрещена миссионерская деятельность на базе МКД.
Итог: каждый жилец должен блюсти права и интересы соседей. Нельзя, например, взять и поставить станок, от работы которого будет производиться постоянный шум. Также как нельзя держать на балконе коз, кур и иных животных. Все встречали в жизни таких соседей, у которых шумит музыка до ночи, или утром в воскресенье раздается гул перфоратора. Следует помнить о временных рамках, когда шуметь можно, и когда нужно соблюдать тишину.
Важными аспектами доброго соседства является соблюдение санитарных и противопожарных норм. Например, курить на лестничных пролетах запрещено, не говоря уже о том, чтобы бросать окурки. Каждый из жителей МКД должен поддерживать в чистоте и порядке вход к своей квартире, не захламлять вещами и не заставлять ящичками.
В целях пожарной безопасности проходы должны быть свободными. Также нельзя хранить дома легковоспламеняющиеся жидкости, например, бочку с бензином. Экологическая безопасность также соблюдается в МКД. Нельзя пользоваться в жилых помещениях химией с ярко выраженным запахом. Это может касаться лакокрасочных материалов. Например, когда один из соседей в подвале обустроил мастерскую и красит изделия, а по вентиляции всего стояка доносится аромат химии.
Таким образом, все, что касается коридоров, лестничных площадок, лестниц, лифтов, подвалов и крыш, коммуникаций и придомовой территории, является общим для владельцев МКД и подлежит обслуживанию в ЖКХ.
Что выполняют работники в сфере ЖКХ
Естественно, для поддержания работоспособности систем МКД нужен персонал. Одним названием организация ЖКХ не поможет. В штате есть сотрудники, которые отвечают за тот или иной сектор услуг. У каждого работника есть своя должностная инструкция, согласно которой он совершает действия.
Обязательно при ЖКХ предусмотрено наличие аварийно-диспетчерской службы с главным диспетчером во главе, который принимает заявки и жалобы касательно функционирования хозяйства. Также при ЖКХ есть и главный инженер, и слесарь-сантехник. По слаженной цепочке взаимодействия эта структура призвана решить проблемы, связанные с поломкой основных коммуникаций в доме. Таким образом, работники поддерживают работоспособными системы подачи жизненно-важных ресурсов и обеспечивают порядок на прилегающей к дому территории.
Обязательно ли заключать договор с ЖКХ
Владельцы МКД могут управлять собственностью самостоятельно. Это актуально, если в доме не более двенадцати квартир. В их распоряжении — возможность договориться о поставках ресурсов напрямую с поставщиком. В доме выбирается ответственное лицо, которому дают доверенность, и на которого возлагаются полномочия представлять интересы всего домохозяйства. Все вопросы выносятся на общие сборы жильцов. Такое количество людей собрать не проблема, если дом небольшой. При этом каждый заинтересован напрямую в решении проблем.
Когда в доме немного квартир, легко собирать денежные средства на обслуживание дома. Для этого открывается отдельный банковский счет, и жильцы сами решают, куда направить средства. В таком доме все делается по Уставу.
Если дом большой, будет нецелесообразным каждому по отдельности участвовать в управлении и организации всех рабочих процессов. Идея доверить присмотр за услугами ЖКХ кажется вполне обоснованной.
Виды услуг, предоставляемые ЖКХ
ЖКХ предоставляет жильцам МКД следующие услуги:
- Жилищные. В эту сферу можно отнести регулярный ремонт подъездов, уборку внутри дома и на территории, борьбу с грызунами и насекомыми. Иногда жильцы дома решают утеплить наружные стены. Этот вопрос тоже можно возложить на ЖКХ. Например, если протекает крыша, делается запрос диспетчеру, который сообщает о проблеме главному инженеру, который, в свою очередь, направляет более узкого специалиста на место для решения проблемы. Владелец квартиры делает один звонок, и вопрос должен быть решен.
- Коммунальные. В доме должны быть бесперебойно обеспечены горячее и холодное водоснабжение, водоотвод, электрификация, газификация, тепло в батареях в холодное время года. Также сюда относится вывоз мусора и обслуживание лифта при его наличии.
ЖКХ – эта та волшебная палочка, с помощью которой можно организовать комфортное проживание в МКД. Именно с организацией у многоквартирного дома заключен договор на проведение в установленные сроки определенным работ. Взамен жилищно-коммунальное хозяйство имеет право взимать оплату по тарифу. В Жилищном Кодексе есть пункт, в котором прописана обязанность владельцев квартир делать взнос на капитальный ремонт дома. Например, необходимо капитально отремонтировать лифтовое оборудование в многоэтажном доме. Это очень затратное мероприятие. Средства, которые планируется потратить на ремонтные работы, должны быть заранее аккумулированы в фонде МКД.
Возможность выбора для управления МКД
Решением жильцов дома с большим количеством квартир может быть утверждено открытие счета для накопления средств для дорогостоящего ремонта. Также существует вариант доверить ведение дел сторонней организации.
Обязанности ЖКХ
Получая дом в управление, ЖКХ обязано обеспечивать и соблюдать безопасность проживания в МКД, сохранять имущество всех собственников. Все нежилые помещения должны быть приведены в надлежащий порядок. Твердые бытовые отходы должны вывозиться вовремя. Коммуникации должны быть исправны, вышедшие из строя узлы должны подлежать замене.
Важно! Жильцы МКД вправе совершать контроль качества управления ЖКХ. Все договорные обязательства заключаются в рамках Жилищного Кодекса РФ.
Управляющая организация должна регулярно проверять состояние общедомового имущества и жилого фонда, соблюдать температурный режим в соответствии с погодными условиями, проводить уборку и санобработку мест общего пользования. Придомовая территория должна регулярно быть убрана от листьев и снега, газон должен быть пострижен, кустарники подстрижены, деревья — обрезаны. Освещение подъезда и придомовой территории также должно обеспечивать жилищно-коммунальное хозяйство.
Таким образом, комфортное и безопасное проживание в МКД обеспечивается за счет взносов жильцов на расчетный счет управляющей компании ЖКХ, которая, в свою очередь, обязуется выполнять обслуживание и ремонт коммуникаций, нежилых помещений, придомовой территории.