Главной проблемой при покупке жилья в ипотеку является человеческий фактор. На сегодняшний день банками предоставляется большое количество ипотечных программ, и разобраться в этом множестве трудно. Принятие на себя значительных финансовых обязательств также не добавляет популярности ипотечному кредитованию, в связи с чем многие отказывают себе в возможности покупки личного жилья, в том числе и на вторичном рынке.
Однако купить квартиру без последствий и сожаления возможно, нужно только знать алгоритм действий и обладать достаточной информацией по нюансам данного вопроса.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку
Ипотечный рынок в целом состоит из трех сфер деятельности:
- первичный ипотечный рынок (взаимные обязательства участников);
- вторичный рынок (ипотечные кредиты и ценные бумаги);
- рынок недвижимости.
Обращаясь в банк, заемщик на самом деле вступает в залоговые отношения с инвестором — держателем ценных бумаг, банк в этой связи лишь посредник. Приобретая в кредит новостройку, заемщик рискует остаться без жилья, поскольку финансирование строящейся многоэтажки обеспечивается оплатой закладных.
Часто из-за нехватки финансирования строительство может быть остановлено на годы, или закончено в срок, но с нарушением нормативов, качество жилья в таком случае является неудовлетворительным.
Квартиры в ипотеку на вторичном рынке в этом плане имеют преимущество — объект существует, и может быть оценен в конкретную сумму. Т. е. заемщик не переплачивает деньги, как это происходит с новостройками: ипотека приобретается, по сути, на проект, и сумма займа рассчитывается из проектной стоимости, при этом реальное качество дома может не соответствовать уплаченным за него деньгам.
Однако кредит на вторичное жилье также сталкивает покупателя с рядом проблем:
- процентные ставки по вторичной ипотеке значительно выше, чем на первичном рынке;
- стоимость, особенно в крупных городах, выходит за рамки финансовых возможностей покупателя;
- возникают сложности с поиском объекта, «чистого» с юридической точки зрения (без долгов, споров наследования и т. д).
Как оформить ипотечный кредит на жилье на вторичном рынке
Общий алгоритм оформления ипотеки выглядит следующим образом.
Сбор информации и выбор банка
Условия ипотечного кредитования в банках не слишком разнятся. Наиболее низкие процентные ставки у государственных банков: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк. В 2024 году кредит на вторичное жилье выдается под 9% минимум, исключение составляет программа «Молодая семья» в Сбербанке — там процентная ставка составляет 8,6%, также здесь с большей вероятностью могут получить ипотеку инвалиды, пенсионеры и другие мало защищенные категории граждан.
По сравнению с другими организациями, Сбербанк предоставляет максимально возможную сумму кредита на основании доходов заемщика, однако, при невыполнении определенных условий, минимальную ставку здесь не предоставят: если клиент не зарплатник, ставка вырастет на 0,5%. Еще + 1% — при отказе от страхования и т. д.
В ВТБ24 возможно оформить кредит под 8,9% при условии, что жилплощадь квартиры больше 65 кв. м. Кроме этого, ВТБ предоставляет сниженный первичный взнос для зарплатных клиентов (10%), а также не учитывает детей, иждивенцев и инвалидов в составе семьи, что позволяет увеличить размер кредита.
Базовый пакет документов
Основной набор документов варьируется в зависимости от требований банка, но в основном стандарт один:
- паспорт;
- СНИЛС;
- нотариально заверенная копия трудовой;
- справка о доходах за полгода;
- свидетельство о бракосочетании;
- свидетельство о рождении детей (если есть).
Некоторые банки не требуют предоставления справки о доходах в обязательном порядке, а ВТБ24 даже не повышает ставку кредита.
Подача заявки на утверждение в финорганизацию
Заявка может рассматриваться в течение месяца. Подается сразу еще до нахождения подходящего варианта жилья. После ее подачи служба безопасности банка будет тщательно проверять личность заемщика.
Клиенту нужно соответствовать множеству требований, основные из которых: гражданство РФ и прописка на территории действия банка;
- возраст от 21 года;
- стаж работы за 5 лет не менее года и не менее 6 месяцев на одном месте;
- наличие постоянного и стабильного источника доходов.
Выбор подходящего жилья
Главный нюанс, который следует знать при покупке вторичной недвижимости — банк проверяет ее только по тем документам, которые предоставляет владелец, т. е. весьма поверхностно.
Экспертная оценка стоимости
Эта услуга необходима для предотвращения переплаты за куплю-продажу недвижимости. Производится специализированными компаниями-оценщиками или физическими лицами, получившими аккредитацию.
Клиент может обратиться к частному оценщику или к одному из предложенных партнеров банка. Выбор последнего снижает риск сотрудничества с мошенническими организациями, поскольку банки работают только с проверенными фирмами, а также сокращает время ожидания одобрения заявки.
Оплата услуги — по договоренности с владельцем.
Документация и вердикт банка
Помимо вышеуказанных документов после предварительного одобрения нужно будет предоставить еще несколько.
Со стороны продавца:
- паспорт;
- документы о браке (если имеет место);
- разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних детей;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности.
Со стороны покупателя: отчеты об оценке и об уплате ПВ.
Если предоставленная документация удовлетворяет требованиям, назначается дата подписания сделки.
Отдельный момент — ипотечное страхование. При оформлении такого вида страховки страхуется титул, жизнь заемщика и сама недвижимость.
Регистрация приобретенной недвижимости
После оформления купли-продажи необходимо обратиться в Минюст (вместе с собственником) и перерегистрировать жилье на нового владельца. Услуга платная, совершается до 10 дней.
После получения свидетельства в обязательном порядке нужно обратиться к кредитору, чтобы подтвердить целевое использование кредита.
Возможно ли приобрести ипотеку на вторичном рынке без ПВ?
Самый простой способ приобрести дом или квартиру в ипотеку — оформить кредит по повышенной ставке, в таком случае она будет составлять от 14% годовых.
Можно приобрести под залог другого жилья или депозитного счета, а также за счет государственных субсидий: материнский капитал, программы «Военная», «Социальная ипотека» (для врачей, ученых, учителей), «Молодая семья». Государство погашает от 35 до 70% стоимости кредита.
Предложения банков
Ниже представлены предложения банков с выгодными условиями и низкими ставками на квартиры на вторичном рынке жилья:
- Сбербанк: ставка от 9% на срок до 30 лет, для зарплатников ПВ — 10%;
- ВТБ24: 9% если жилплощадь больше 65 кв.м, до 30 лет, зарплатники — ПВ 10%;
- Тинькофф Банк: 9,25%, 25 лет погашения, 15% ПВ;
- Россельхозбанк: ставка 10,25%, скидка −0,25% при сумме от 3 млн.р.
Выгодные кредитные программы под залог имущества предоставляют НСБанк (7%, любой ПВ), Банк Аверс (7,9%, ПВ 10%) сроком на 10 лет.
Лояльные условия без первоначального взноса предоставляет
- Газпромбанк: ставка — от 11.95%, срок до 20 лет;
- Банк Москвы: 15.95%, срок до 50 лет, неограниченное количество созаемщиков.
Отзывы об ипотеке в 2024 году
Владислав, 44 года
«Брали кредит в Сбербанке два года назад. Да, сил и времени пришлось потратить не мало, но это того стоит. Брали по программе „Молодая семья“, государство выделило 250 тыс. плюс поднакопили, в итоге заем всего на 950 тыс. получился. После оформления можно вернуть 13% от уплаченной суммы и внести ее в счет погашения, мы так и сделали, только там надо действовать быстро. На сегодняшний день платим чуть больше 5000 в месяц. По карману не бьет, так что советую всем».
Михаил, 38 лет
«Платим за квартиру по 11% в Сбербанке, в принципе всем довольны, но вот одно но: договором предусмотрена реструктуризация долга, так вот ею лучше не пользоваться, иначе ваша КИ автоматически портится и ни снизить ставку, ни перекредитоваться в другом банке уже не выйдет. Горький опыт, поэтому лучше воздержаться».
Последние изменения
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!