По завершении процедуры приватизации жилой недвижимости, то есть перевода ее из собственности государства в частную, владелец должен заплатить налог на имущество. С 2016 года налог, уплачиваемый на приватизированную гражданином квартиру, вычисляется по кадастровой стоимости.
Налог на приватизированную квартиру
Порядок уплаты налога регламентирован НК РФ. Помимо его положений вопросы по выплате налога регулируются Гражданским, Земельным кодексами РФ, законами № 218 (о порядке госрегистрации недвижимости), № 135 (об особенностях оценки), № 1541-1 (о том, как происходит приватизация).
Собственник делает выплаты в фонд государства ежегодно.
Статья 406 Налогового кодекса РФ «Налоговые ставки»
Федеральный закон РФ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»
Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
Категории владельцев
Какую стоимость имеет налог, уплачиваемый на приватизированную вами квартиру, зависит от типа собственности:
- индивидуальный владелец — является единственным лицом, которому принадлежит недвижимое имущество;
- долевые собственники — имеют доли, соотношение и распределение которых указывается в договоре приватизации;
- совместные собственники — имеют процентные части жилья, но по договоренности платить налог может один человек.
За какое жилье нужно платить
В тексте статьи 401 НК прописано, что налог уплачивается на:
- частные дома или их части;
- квартиры или доли в них.
Платить налог не требуется за общее место использования многоквартирного дома в собственности всех владельцев.
Типы налогообложения
При оплате НДФЛ следует знать об имущественном налоге:
- выплаты в фонд государства за имущество физлиц изменены с 2015 года. В ст. 32 НК отмечено, что налог исчисляется по кадастровой стоимости;
- за приватизированную квартиру по ставке 0,1%;
- за сделку купли-продажи недвижимости также начисляется налог в размере 13%.
Статья 32 Налогового кодекса РФ «Обязанности налоговых органов»
Налог при продаже приватизированной квартиры
Просто продать вашу приватизированную частную недвижимость или квартиру не выйдет — за нее нужно выплатить налог. Следует знать, что сделка купли-продажи такого имущества четко прописана в НК РФ. Владелец жилья уплачивает НДФЛ в размере 13% от его продажной стоимости. Поскольку при реализации квартиры сумма выходит значительная, нужно подробно разобраться в тонкостях налогообложения.
Когда можно продать квартиру после приватизации
Приватизированную недвижимость допускается продавать только после вступления в право собственности. Этот срок на начало 2024 года составляет 6 лет, т.е. есть после истечения данного срока можно воспользоваться налоговым вычетом.
Регистрация собственности была 3 года назад
Полученную прибыль облагают НДФЛ по ставке 13%. Чтобы сумма была меньше, используется:
- имущественный вычет — на 1 млн. руб. меньше уплачивают продавцы-собственники жилья на протяжении 3-5 лет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Льготы действуют только для 1 объекта в 1 налоговом периоде;
- компенсация расходов на покупку — налог платится на разницу между стартовой стоимостью недвижимого имущества и доход от продажи. При этом при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Сделка приватизации была после января 2016 года
Если вы приватизировали квартиру после 1 января 2016 года, то продать ее можно сразу как только она перейдет в вашу собственность (с момента государственной регистрации), но придется оплатить налог полностью (13%) только через 60 месяцев. Налог начисляется по факту сравнения цены договора приватизации и кадастровой оценки с наибольшей суммы.
Отчисления с продажи квартиры, перешедшей из государственной собственности в частную, имеют ряд нюансов:
- от уплаты налога освобождаются ИП;
- НДФЛ уплачивают физлица, которые получают доход по договору аренды;
- на основании статьи 14 НК налоговые вычеты распространяются на наследственные или подаренные объекты(при этом дарение исходит от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ).
Можно ли продать сразу после оформления
Продать приватизированное недвижимое имущество можно сразу же после государственной регистрации права, но есть особенность, если после продажи такого имущество покупается новое. Для данных прецедентов применяется взаимозачет — его сумма зависит от цены проданного или приобретенного жилья. Если вы купили квартиру дороже, чем продали, государство делает возврат в виде НДФЛ на покупку.
Кто не платит налог
Законодательство РФ делает исключения при уплате налога для нескольких категорий населения.
Особые категории налогоплательщиков
В перечень лиц, относящихся к особым категориям, включены пенсионеры и дети, не достигшие 18 лет.
Преференции для пенсионеров
Согласно ст. 407 НК РФ пенсионеры, получающие пенсии в установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым по законодательству РФ выплачивается ежемесячное пожизненное содержание, и предпенсионеры после приватизации имеют льготы в виде 100% скидки по НДФЛ.
Льготы можно получить только на один объект недвижимости каждого вида по предоставления пакета документов в налоговую инспекцию. Она предоставляется автоматически по возрасту. Воспользоваться преференцией можно, если квартиру приватизировали и не использовали для бизнеса.
Но пенсионеры в полном размере платят налог на объекты, кадастровая стоимость которых от 300 млн руб., то есть на дорогую приватизированную квартиру льготы нет.
Пенсионер-собственник жилья может получить налоговый вычет на:
- квартиру до 20 квадратов;
- комнату до 10 квадратов;
- дом до 50 квадратов.
Несовершеннолетние граждане
Ранее, до 1994 года дети не могли получить квартиру по принципу приватизации. Теперь, на основании ст. 11 ФЗ № 1541-1 они являются полноправными участниками сделки. Законодательство РФ защищает права ребенка посредством нескольких постановлений:
- ст. 69 ЖК — полноправность несовершеннолетних при переходе собственности из государственной в частную;
- ст. 28 и 37 ГК — опекунам, родителям, попечителям нельзя без разрешения районной или городской администрации разменять, подарить, забрать имущество гражданина, не достигшего 18 лет.
Несовершеннолетний собственник до 14 лет не подписывает документы. Дети с 14 до 18 лет самостоятельно пишут заявление, но родители и органы опеки должны дать согласие.
Детям предоставляется две льготы — право повторной приватизации после 18 лет и освобождение от уплаты налога. НДФЛ в данном случае следует платить законным представителям.
Статья 28 Гражданского кодекса РФ «Дееспособность малолетних»
Статья 37 Гражданского кодекса РФ «Статья 28 гражданского кодекса РФ»
Категории льготников
Льготы по уплате имущественного налога на федеральном уровне имеют:
- пенсионер и предпенсионеры, которым назначаются пенсии в соответствии с законодательством РФ, действовавшим на 31 декабря 2018 г. — по возрасту или выслуге лет;
- инвалиды 1 и 2 категории, детства;
- герои СССР и РСФСР;
- люди, участвовавшие в Отечественной войне и кампании на территории Афганистана;
- лица-кавалеры Ордена Славы 1-3 степени;
- жены, родители, дети, мужья военных, которые погибли во время несения службы;
- граждане, занимавшиеся ликвидацией и устранением последствий катастрофы в Чернобыле.
Региональные льготы
Учитывая, что до 2016 года налог на приватизированное имущество — от приватизированной квартиры до дома рассчитывался по инвентаризационной стоимости, региональная политика направлена на снижение его кадастровой ставки.
В некоторых областях РФ льготы имеют многодетные родители, инвалиды, военнослужащие. Пенсионер, входящий в несколько льготных категорий, не может получить все преференции, даже в рамках региона.
Как платить налог
С 2018 года чтобы уплатить налог, нужно руководствоваться новыми правилами. База пошлины ранее устанавливалась в БТИ, сейчас этот вопрос регулирует Росреестр. Во внимание принимается не технические характеристики жилья, а его рыночная региональная стоимость.
Для оплаты лица, зарегистрированные как собственники после 2016 года, действуют так:
- Уведомляют налоговую службу о наличии недвижимости посредством заполнения бланка. Он есть на сайте ФНС;
- Предоставляют уведомление в территориальное отделение по месту проживания или регистрации имущества;
- Подают заявление в личном кабинете на сайте ФНС.
Размер
НК РФ не уточняет конкретный размер ставки. Ее устанавливают для конкретного региона. Для примера можно привести размер пошлины для жителей Москвы в 2017 году:
- менее 10 млн руб. — 0,1%;
- 10-20 млн. руб. — 0,15%;
- 20-50 млн руб. — 0,2%;
- 50-300 млн руб. — 0,3%;
- свыше 300 млн руб. — 2%.
Сумма выплат начисляется налоговиками каждый год, после поступления и обработки сведений из Росреестра.
Расчет суммы
С 2018 года расчет выполняется по новой схеме, когда в виде максимальной цифры берется кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7. Понижающая величина равняется 0,4. Для вычислений понадобится умножить размер налога на стоимость жилья и вычесть коэффициент.
Пример
Квартиру купили за 8,4 млн руб. Цена продажи составила 10,6 млн. Расчет с компенсацией расходов на покупку будет следующим: (8,4 — 1) х 13% = 962 000 руб. (10,6 — 8,4) х 13% = 286 000 руб.
Квартира была куплена в 2016 году за 5,8 млн руб. В 2018 ее продали за 7,3 млн руб. После кадастровой оценки стоимость стала 8,9 млн руб. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7. Получаем 6,2 млн руб., что меньше договорной цены. НДФЛ рассчитываем на основании договорной стоимости: (7,3 — 5,8) х 13% = 195 000 руб.
Где узнать ставку
Поскольку общая сумма налога определяется регионом, можно ознакомиться с нормативными актами властей в периодике, на сайте организации или при личном посещении.
Второй момент — кадастровая стоимость, которую рассчитают на ресурсе Росреестра:
- Зайти в раздел «Физическим лицам»;
- Выбрать вкладку о получении сведений кадастровой оценки;
- Нажать «Узнать больше», ввести регистрационный номер и адрес объекта.
Перечень документов
Для получения имущественного вычета или проплаты пошлины со сделки приватизации понадобятся следующие документы:
- декларация 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ;
- копия внутреннего паспорта;
- заявление о вычете или возврате налога;
- договор купли-продажи;
- квитанции об оплате;
- декларацию о регистрации права собственности.
Скачать заявление на имущественный вычет
Сроки и порядок оплаты
Для уплаты налога нужно обратиться в территориальный отдел ФНС до 1 января 2024 года. Если подать документы позже, назначается штраф за непредставление данных. Для получения льготы нужно подать бумаги до 1 ноября 2024 года. Сроки оплаты — до 1 октября 2024 года.
Отчисления с продажи квартиры производятся до 15 июля 2024 года, при условии, что вы реализовали недвижимость в 2019 году, а подали декларацию до конца апреля 2024 года.
Способы оптимизации налога
Налог за приватизированную квартиру можно оптимизировать несколькими методами:
- оформить имущественный вычет при покупке новой недвижимости — единственный собственник;
- продать отдельные доли (несколько владельцев), чтобы снизить базу налогообложения до 1 млн руб.;
- воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья;
- если вычет имел место до 2013 года, получить его на остаток.
Почему не присылают налоги?
Отсутствие уведомления связано с недоработками ФНС, утерей письма Почтой России, переездом и сменой адреса проживания гражданина. Учитывайте, что отсутствие письма не освобождает от уплаты налога, поэтому обратитесь в налоговую службу для уточнения.
Своевременная уплата приватизационного налога убережет от штрафных санкций в размере 5-20 от суммы сделки и ежедневной пени. Льготникам также стоит вовремя внести средства для избежания штрафа за непредъявленные сведения.